Dziś kolejny tekst dotyczący remontu strychu w domu wielorodzinnym. Remont poddasza wiąże się z szerokim zakresem prac. Warto więc wiedzieć od czego zacząć oraz o czym nie zapomnieć by inwestycja poszła sprawnie i bez wpadek. Poniżej 7 wskazówek jeśli chcecie dokonać przebudowy poddasza w kamienicy.
Kanalizacja a remont
Posiadanie pionu kanalizacyjnego o przekroju FI 110 to właściwie sprawa podstawowa, bez tego rozpatrywanie inwestycji na poddaszu jest bardzo karkołomnym zadaniem. Oczywiście można stosować młynki i wpinać je do rur o mniejszej średnicy, jednak z naszego doświadczenia to słabe rozwiązanie w lokalu na cele mieszkalne. Szczególnie jeśli mieszkanie przeznaczone ma być na najem.
Idealna sytuacja występuje wtedy gdy w budynku wymieniona została stara kanalizacja i przez stropy przechodzi rura PCV średnicy fi 110. Najlepiej w miejscach gdzie zaplanowaliśmy łazienki. Jednak w praktyce to się nie zdarza.
Często okazuje się, że co widzimy u góry jako PCV, na niższych kondygnacjach jest jeszcze starą żeliwną rurą. Mimo iż w teorii mamy dobrą średnicę – w praktyce instalacja jest do wymiany.
Z pomocą ratunkową może w tym wypadku przyjść nam… kominiarz. W kamienicy często występuję wiele przewodów kominowych. Przy odrobinie szczęścia kilka z nich może być wolnych. Jeśli tylko będą miały odpowiednią średnicę i będą proste jest szansa, że takie rozwiązanie zostanie zaakceptowane. Możemy wtedy zagospodarować wolne kominy rurami do kanalizacji.
Alternatywą jest jeszcze przeprowdzanie kanalizacji przez klatkę schodową. Bezwzględnie musimy to ustalić ze wspólnotą przed rozpoczęciem pracy.
Nasłonecznienie mieszkania na poddaszu
Planując przeznaczyć poddasze na cele użytkowe musimy pamiętać o normie nasłonecznia. W Polsce, zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w pomieszczeniach mieszkalnych minimalna powierzchnia okien wynosi 1/8 powierzchni podłogi. Minimalna wysokość okien – 0,80 m. Rzadko zdarza się aby normy te były spełnione. Należy więc pamiętać, o tym aby zaplanować dodatkowe okna dachowe. Możemy wykorzystać do tego konstrukcję dachu i zamontować okna połaciowe. Przy okazji warto sprawdzić jaki jest stan techniczny istniejących okien.
Sprawę ułożenia okien należy skonsultować ze wspólnotą, oraz jeśli budynek jest zabytkiem lub leży w gminnej ewidencji zabytków również z konserwatorem
Instalacja klimatyzacji
Jeśli kiedykolwiek mieliście okazję być na poddaszu podczas wakacyjnych upałów to doskonale wiecie, że bywa tam nieznośnie ciepło. Bezwzględnie należy więc w tym wypadku pomyśleć o możliwości zamontowania klimatyzacji.
W przypadku kamienic lub innych budynków, którymi nie “opiekuje” się konserwator do montażu wystarczy nam zgoda wspólnoty. Zarządca może chcieć od nas planowany sposób montaż klimatyzacji, jej rodzaj oraz sposób odprowadzenia skroplin. Jednak podobnie jak w przypadku okien jeśli nasz budynek znajduje się w jakiejś określonej strefie konserwatora należy uzyskać jego zgodę.
Z naszych doświadczeń z kamienicami na Śląsku nie ma się jednak czego bać i jeśli tylko połać dachu nie jest jakimś wymyślnym dziełem sztuki powinniśmy taką zgodę uzyskać do 14 dni od złożenia wniosku.
Przeszkodą dla klimatyzacji może być jeszcze kształt dachu, który uniemożliw nam jej montaż.
Ze strychu na dach
Sprawa niby oczywista jednak zapominając o tym można dołożyć sobie sporo niepotrzebnych kosztów. Przerabiając strych musimy pamiętać, że dotychczas była to część wspólna i zapewne w którymś miejscu znajdowało się wejście na dach. Jeśli w planach mamy zajęcie całej powierzchni poddasza to koniecznie w projekcie uwzględnić należy miejsce i sposób w jaki dostać się będzie można na szczyt budynku. Na początkowym etapie prac można stworzyć nowy otwór prowadzący na górę i zabudować w nim wyłaz lub wykorzystać do tego specjalne okienko. Jeśli mamy do dyspozycji jeszcze kawałek części wspólnej może tam prowadzić drabina lub ewentualnie schody.
Proces remontowy kamienicy.
Remont poddasza i uciekające metry
To chyba kluczowy punkt jeżeli poddasze traktujemy inwestycyjnie i chcemy zarobić na jego sprzedaży. Bezwzględnie przed zakupem należy dokonać jego inwentaryzacji i otrzymać realną odpowiedź co do ilości metrów kwadratowych jakie uzyskać możemy po podziale. Najczęściej strychy sprzedawane są w cenie za metr liczony po podłodze. To jednak często różni się odo metrów powierzchni użytkowej mieszkalnej.
Po pierwsze może się okazać, że sporo z policzonych metrów nie zaliczy nam się do PUM i odpadnie ze sprzedaży. Inwestycja może zostać wtedy położna już na starcie gdyż znacznie spadnie jej rentowność.
Po drugie musimy pamiętać, że zgodnie z prawem budowlanym mieszkanie musi mieć co najmniej 25m2 o wysokości minimum 2,5m co czasami przy podziałach może stanowić dość duże wyzwanie i nie jest wcale takie oczywiste.
Ścianki kolankowe, skosy nowe ściany działowe to wszystko również powodować będzie utratę metrażu.
Na koniec mogę pochwalić, że już dwukrotnie udało nam się uzyskać wysokości i metry kwadratowe tam gdzie nawet początkowo architekci ich nie widzieli 🙂
Pozwolenie na budowę przy remoncie poddasza
Jeżeli znaleźliśmy poddasze w którym widzimy potencjał na przeprowadzenie inwestycji musimy zmienić sposób jego użytkowania. Remont poddasza wiąże się z uzyskaniem pozwolenia na budowę będzie ono niezbędne jeśli strych funkcjonuje jako lokal niemieszkalny. Bez tego nie uzyskamy samodzielności lokalu mieszkalnego i prace budowlane nie będą mogły się rozpocząć. Oczywiście do uzyskania pozwolenia na budowę niezbędny będzie projekt budowlany. Instalacja elektryczna, instalacja wodno-kanalizacyjna, wentylacja oraz sposób ogrzewania to rzeczy, które muszą zawierać się w projekcie. Cena projektu niezbędnego do pozwolenia będzie mocno uzależniona od remontowanej powierzchni. Warto uwzględnić ją w kosztorysie.
Warto też pamiętać, że część prac możemy przeprowadzić na zgłoszenie budowlane. Nie trzeba więc czekać na wydanie pozwolenia zatwierdzającego projekt architektoniczno-budowlany i część prac przeprowadzić od razu. Do prac takich należy m.in. skucie tynków, wywóz gruzu, zerwanie starego odeskowania, wymiana stolarki okiennej czy też postawienie ścianek działowych.
Remont poddasza a dach 🙂
Adaptacja strychu nieodzownie wiąże się z ingerencją w dach. Prowadząc wentylacje oraz wywiewki kanalizacyjne musimy wziąć pod uwagę położenie krokwi oraz więźby dachowej. Ingerencja w nie to często dodatkowa nie potrzebna praca i koszt. Przed inwestycją warto sprawdzić w jakim stanie jest pokrycie, kominy oraz ogniomurki. Od wewnątrz warto zwrócić uwagę na grubość wełny mineralnej (lub pianki PUR) oraz stan folii o ile w ogóle są. Ich stan wpływać będzie na izolacje termiczną pomieszczenia na strychu a więc i jakość ocieplenia. Należy też zwrócić uwagę na inne elementy konstrukcyjne. Głupio byłoby wykończyć mieszkanie a potem remontować dach, który przecieka.
Przy inwestycji bardzo istotna będzie też wysokość poddasza, determinować ona będzie ile metrów PUM uda nam się uzyskać bez podnoszenia konstrukcji.
Adaptacja poddasza-Bezpieczeństwo
Pomieszczenie na poddaszu graniczy z narażoną na zapalenie konstrukcją dachu. Prowadząc prace wykończeniowe warto pomyśleć o kilku elementach. Nawet jeśli nie wynika to z przepisów to newralgiczne punkty konstrukcji warto obudować za pomocą ogniochronnych płyt gipsowo kartonowych. Korzystanie z poddasza będzie też bezpieczniejsze jeśli zamontujemy drzwi o podwyższonej odporności ogniowej np. EI30. W warunkach zabudowy możemy znaleźć też informację o odgrodzeniu mieszkania od części wspólnej również czerwonymi płytami GK.
Remont poddasza bywa trudny i nieprzewidywalny. Przygotowanie dobrego kosztorysu oraz wszystkich formalności minimalizuje jednak ryzyko inwestycji i pozwala lepiej przewidzieć koszt adaptacji poddasza na cele mieszkaniowe. Pozwala nam również na wykonanie remontu zmniejszając liczbę niespodzianek. Finalna satysfakcja z efektów adaptacji poddasza może być naprawdę duża. Mieszkania takie są naprawdę atrakcyjne wizualnie.
Pod kątem inwestycyjnym zakup poddasza jest często bardzo tani za m2. Przy dobrym podziale mieszkań może dać to naprawdę ciekawe zwroty.
Jeśli chcecie dowiedzieć się więcej zapraszam do poniższego tekstu w którym przedstawiony jest remont poddasza krok po kroku.
Case study – remont poddasza – Mieszkania Silesia (mieszkania-silesia.pl)
