Dlaczego inwestujemy kamienice?
Kamienice są zwykle zlokalizowane w samym centrum miasta lub w bliskich tej części dzielnicach. Wiadomo nie od dziś, że taka lokalizacja znacznie przekłada się na cenę za metr kwadratowy. Ze względu na klimatyczność i unikalny styl, inwestowanie w kamienice spotyka się z dużą ilością potencjalnych nabywców mieszkań w tego rodzaju budynku. Cegła, grube ściany, wysokie sufity i okna.
Wszystkie te aspekty mają wpływ na wysokie ceny zarówno sprzedaży, jak i najmu. Mieszkania w odnowionych kamienicach mogą wówczas służyć jako apartamenty premium. Jeżeli w wyremontowanej kamienicy zachowają się oryginalne piece oraz drewniane podłogi, to również ma ogromne znaczenie dla wartości inwestycji.
Mieszkanie w kamienicy.
Pierwszym, ważnym aspektem jest konieczność bycia otwartym na zmiany. Osoby, których dotyczy remont konkretnej kamienicy, są zobowiązane do uiszczenia równo podzielonych i ustalonych przez wspólnotę wcześniej kosztów. Trzeba umieć negocjować z ludźmi, zwrócić uwagę na ich potrzeby i nastawienie do zmian. Z każdym warto porozmawiać indywidualnie. Należy dowiedzieć się, czego ludzie najbardziej się obawiają, a następnie postarać się znaleźć rozwiązanie dogodne dla ich problemów. Później należy ustalić zakres remontu.
Trzeba to bardzo przemyśleć, bo na pierwszy rzut oka nie wszystko jest widoczne.
Jest to duże, logistyczne przedsięwzięcie, w którym kolejność odgrywa ogromną rolę, zarówno w remoncie, jak i w biurokracji. Warto zacząć od tego, co chciałoby się zrobić, co następnie dobrze jest skonsultować z inspektorem nadzoru budowlanego. Wówczas można sporządzić kosztorys, gdzie należy uwzględnić wszelkie koszty oraz zakres projektu.
Konieczna jest także uchwała wspólnoty. Uchwała remontowa to koszty i zakres w wartościach inwestorskich, które zwykle są wyższe niż ostatecznie poniesione wydatki.
Historia niezwykłej kamienicy przy ul.Sobieskiego 13 w Siemianowicach Śląskich.
Inwestowanie w kamienice, a remont
Przez remont rozumiemy wykonywanie w istniejącym obiekcie prac budowlanych, które polegają na odtworzeniu stanu pierwotnego konkretnego obiektu, jednak dopuszczalne jest użycie innego rodzaju materiałów budowlanych, niż używano w stanie pierwotnym. Są to tylko takie prace, które wykonujemy w już istniejącym obiekcie budowlanym. Zwykle wiąże się to z wymianą konkretnych elementów i zastąpieniu ich nowymi.
Jeśli wymienimy konkretne elementy, ale nie odtworzymy stanu pierwotnego, mamy do czynienia z bieżącą konserwacją. Jej celem jest utrzymanie budynku w dobrym stanie, by mógł być użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem.
Remontem możemy nazwać:
- wymianę stolarki okiennej i drzwiowej,
- wymianę instalacji elektrycznej, wodnej, gazowej, kanalizacyjnej i centralnego ogrzewania,
- przeprowadzenie instalacji teletechnicznej,
- odnowienie klatek schodowych,
- wymianę i naprawę pokrycia dachu,
- docieplenie budynku o wysokości do 25 m,
- malowanie elewacji,
- modernizację pomieszczeń (bez ingerencji w obiekt budowlany),
- naprawę izolacji ścian fundamentowych.
Każdy remont wymaga pozwolenia na budowę. Jeśli jest to kamienica uznawana za zabytkową, należy przedłożyć pozwolenie wydane przez konserwatora zabytków dla właściwego województwa. W przypadku budynków wpisanych do gminnej ewidencji nie zachodzi konieczność dostarczania takowego dokumentu.
Proces remontowy kamienicy w Tarnowskich Górach
Kamienica znajduje się w malowniczej lokalizacji, czyli w samym rynku miasta, który ze względu na swoje walory turystyczne wpisany jest na listę UNESCO. Z racji na wiek oraz zabytkowy charakter kamienicy trzeba było przeprowadzić gruntowny remont, tak by była dopasowana do współczesnych standardów i pomieszczenia w niej nadawały się do użytkowania. Fasada domu pozostała jeszcze niezmieniona, gdyż nowe prace będą wykonywane w przeciągu pół roku, z kredytu na fundusz remontowy.
Do tej pory zostały przeprowadzone naprawy i modyfikacje wnętrza budynku, które umożliwią użytkowanie mieszkań, czyli:
– został naprawiony dach (wymiana pokrycia dachowego, otynkowanie i naprawa kominów)
– wymieniono okna oraz drzwi zgodnie z ustaleniami konserwatorskimi
– założono nową instalację elektryczną
– wymieniono instalację wodno-kanalizacyjną
– przygotowano instalację pod telewizję UPC
– dobudowano nowe kominy wentylacyjne.
Potrzeba zbudowania nowych kominów wynikała z tego, że w kamienicy pierwotnie mieściły się 4 mieszkania oraz dwa duże lokale użytkowe. Jednak w celu zwiększenia zainteresowania inwestorów wykonano podział na 15 mniejszych, w tym jeden lokal zachowano jako użytkowy (z planem na ewentualną zmianę przeznaczenia do użycia), a część lokali użytkowych na mieszkania. Stare budownictwo zakładało większe powierzchnie mieszkalne, co sprawiło, że kilka apartamentów miało 160 m². Odpowiadając na współczesne trendy, zdecydowaliśmy się je podzielić na mniejsze lokale.
Do tej chwili sprzedano część mieszkań wymagających generalnego remontu po zakupie, część w stanie deweloperskim, czyli już z wykonanymi posadzkami (wylewki podłogowe), podłączoną i rozprowadzoną instalacją wodno-kanalizacyjną oraz elektryczną, tynkowaniem sufitów i ścian oraz ich gruntowaniem, montażem drzwi wejściowych do lokalu i parapetów, a część, na zamówienie inwestora, w stanie “pod klucz”, czyli już w pełni wykończone (w zależności od potrzeb i konkretnego zamówienia z umeblowaniem lub bez).
Jest to opłacalny i wartościowy proces, by zabytkową kamienicę dostosować do współczesnych potrzeb tak, by mogły się nią cieszyć nowe pokolenia, zachowując jednocześnie pamięć o przeszłości. Coraz większa wiedza na temat inwestowania w kamienice będzie przekładać się na odbiór wizualny polskich miast.
