Adaptacja poddasza – remont strychu i formalności

Co ?
160m2 Adaptacja i remont poddasza nieużytkowego.
Zakres ?
Od analizy przez zakup, projektowanie i wykonanie remontu pod klucz, aż po wynajem i zarządzanie nieruchomością na strychu.

W tekście opiszę cały proces inwestycyjny jaki przeszliśmy od analizy nieużytkowego poddasza, aż po wydzielanie 4 samodzielnych mieszkań w kamienicy.

Zanim przejdziecie dalej zapraszam Was również na film na temat innej inwestycji w kamienice na Śląsku
Renowacja kamienicy w Tarnowskich Górach. – YouTube

Przerobienie nieużytkowego poddasza na lokale mieszkalne to nie lada wyzwanie. Planując takie przedsięwzięcie trzeba wykonać wiele niestandardowych prac oraz mieć bogatą wyobraźnie w planowaniu przestrzeni. Przygotowując inwestycyjne mieszkania na Górnym Śląsku mieliśmy pole do popisu.

Od czego zacząć czyli analiza potencjału poddasza

Pierwszą rzeczą jaką zrobiliśmy była oczywiście analiza potencjału znalezionego poddasza. Sprawdzenie wysokości pomieszczeń oraz bieżącego metrażu po podłodze i porównanie go z docelowym PUMem. Już na samym początku podjęliśmy próbę wydzielenia na papierze 4 lub 5 lokali mieszkalnych aby mieć podstawę do dalszych przemyśleń.
Kolejnymi aspektami było sprawdzenie nieruchomości pod kątem technicznym weryfikacja poszycia dachowego oraz stanu stropów i belek.
Niezbędna była też konsultacja z konstruktorem, architektami oraz z konserwatorem zabytków gdyż budynek znajduje się w gminnej ewidencji zabytków. Bezwzględnie należało również sprawdzić MPZP pod kątem miejsc parkingowych. Po zakończeniu tych prac i podjęciu decyzji o zakupie inwestycji mogliśmy przejść do konkretnego projektu.

Projektowanie i formalności, aż do pozwolenia na budowę

W przypadku przerabiania nieużytkowego poddasza na lokal mieszkalny niezbędne uzyskanie jest pozwolenia na budowę. Z tego powodu potrzebowaliśmy pełnego projektu budowlanego uwzględniającego częściowo powierzchnie wspólne.
Po trzech koncepcjach i kilkunastu godzinach rozmów z biurem projektowym ustaliliśmy końcową wersję inwestycji. 4 samodzielne lokale mieszkale (których układ ostateczny i tak zmienił się ze względów technicznych). W projekcie poza lokalem mieszkalnym uwzględnione zostały nowe rury doprowadzające gaz o odpowiedniej średnicy. Nowe piony kanalizacyjne i wodne oraz nowa instalacja elektryczna.
Logistyka remontu części wspólnych była dla nas dużo łatwiejsza gdyż większość mieszkań pod nami była w remoncie. W innym wypadku przeprowadzanie tych wszystkich instalacji byłoby dość kłopotliwe, a nawet niemożliwe.
Posiadanie ponad 50% udziałów razem z innymi inwestorami pozwoliło również na płynne uzyskiwanie zgód na poszczególne prace. Finalnie i tak nie odbyło się bez niespodzianek ze strony mniejszościowych udziałowców, ale o tym później.

Poddasze w remoncie

Po około 4 miesiącach uzyskaliśmy finalne pozwolenie na budowę i mogliśmy już ruszyć pełną parą. To nie znaczy, że przez początkowy okres nic się nie działo. Już na wstępie zgłosiliśmy do zarządcy budynku iż rozpoczynamy prace remontowe. Dzięki temu szereg rzeczy nie wymagających pozwolenia na budowę wykonaliśmy już w tym czasie.
Do prac remontowych w pierwszym okresie należało:
– skucie tynków,
– zerwanie starego zniszczonego deskowania (to co było możliwe staraliśmy się ratować),
– położenie nowej podłogi z płyt OSB (dwie warstwy płyt) tam gdzie belki stropowe nie wymagały naszej interwencji.
Następnie po uprawomocnieniu się pozwolenia mogliśmy wykonać wszelkie grube prace. Na pierwszy ogień poszła wymiana i wzmocnienie uszkodzonych belek stropowych. Tutaj należy zauważyć, że jest to część wspólna i finansowanie wymiany tych elementów zawsze jest do ustalenia ze wspólnotą. Nie mniej w tym wypadku koszty wymiany pokrył inwestor. Kolejnymi etapami było dostawienie pionów kanalizacyjnych i wodnych oraz dostosowanie wentylacji do nowej ilości mieszkań.

Kolejny etap

Po tych pracach mogliśmy “zamknąć” etap podłóg i ruszyć dalej ze stawianiem ścian działowych.
W między czasie uzyskaliśmy zgodę od konserwatora na wymianę stolarki okiennej i udało nam się załatwić tę kwestię. Trzeba przyznać że chorzowski konserwator nie stworzył nam żadnych problemów i wymiana okien w żaden sposób nas nie zaskoczyła.
Następnie mniej więcej równocześnie toczyły się prace związane ze stawianiem ścianek działowych, przygotowaniem instalacji elektrycznych, wodnych i gazowych wew. mieszkań.
W przypadku powstawania instalacji gazowych powstały pierwsze tarcia między inwestorami, którzy toczyli prace na budynku a pozostałą grupą osób. Zasilenie nowej liczby mieszkań w gaz pod ciepłą wodę oraz centralne ogrzewanie wymagało stworzenia nowego pionu gazowego. Stary miał po prostu za małą średnicę. Z jednej strony oczywistym jest, że pion gazowy jest niezbędny tylko dla nowych mieszkań, które zostaną wydzielone. Jego tworzenie w danej chwili jest więc bezpodstawne dla pozostałych właścicieli, którzy nie chcieli go finansować. Powstaje jednak pytanie co wydarzy się, gdy mniejszościowy udziałowiec będzie chciał wymienić pion by dostosować mieszkanie pod nowe wymagania. Pozostawiam to jako kwestię do przemyślenia – w tym wypadku również pion gazowy został sfinansowany wspólnie przez zainteresowanych inwestorów.
Można powiedzieć, że analogiczna sytuacja wystąpiła w przypadku instalacji elektrycznych na częściach wspólnych. Tutaj jednak większością głosów i finalnie uchwałą zadecydowano, że prace zostaną wykonane ze środków wspólnoty mieszkaniowej. Dzięki temu cała kamienica ma zupełnie nową elektrykę i spokój na długie lata.
Mając już odhaczone wszystkie części wspólne mogliśmy skupić się na remontach lokali mieszkalnych. Rodzaj pracy jaka została wykonana był już bardzo zbliżony do tego co robiliśmy dotychczas na standardowych mieszkaniach. Standardowe prace wykończeniowe takie jak ułożenie paneli, płytek czy malowanie. Ostatnią “nowością” było dla nas docieplenie poddasza wełną mineralną i montaż okien połaciowych. Z tym jednak uporaliśmy się bez problemu dzięki zaprzyjaźnionym firmom z Chorzowa.

Uszkodzona krokiew

Oczywiście nie ma tak łatwo… w trakcie prac remontowych odkryliśmy dość duże uszkodzenie krokwi koszowej. Wymagała bezwzględnej wymiany.  Remont jednego z mieszkań został wstrzymany na 3 miesiące. Mimo, szybkiej zgody wspólnoty powstał problem z wyborem wykonawcy. Nikt nie chciał podjąć się tego zlecenia. Gdy już jeden z wykonawców się zdecydował – wystawił nas na tydzień przed rozpoczęciem prac. Stwierdzając, że ma ważniejsze rzeczy. Na szczęście przez kilka lat naszej działalności udało nam się wypracować już dobre relacje i zaufanie wśród wielu firm. Dzięki temu awaryjnie znaleźliśmy wykonawcę, który załatwił temat w 4 dni. Mogliśmy wrócić do pracy i zakończyć remont poddasza.

Ogrzewanie i klimatyzacja na strychu

Osobny akapit chciałbym jeszcze poświęcić kwestii ogrzewania. W przypadku tego konkretnego poddasza razem z pozostałymi inwestorami chcieliśmy zaopatrzyć lokale we wspólną kotłownie gazową, zdecydowanie zmniejszyłoby to koszty inwestycji. Jednakże był to kolejny punkt zapalny i pozostała gruba właścicieli nie była zainteresowana takim rozwiązaniem, finalnie więc każdy z lokali został wyposażony w swój indywidualny piec gazowy. 
Jak wiadomo w lato na poddaszu bywa gorąco. Pomimo, zastosowania dość grubej izolacji z wełny mineralnej w trakcie remontu poddasza zdecydowaliśmy się dodatkowy montaż jednostek klimatyzacji w każdym z tych mieszkań. Zdecydowanie poprawi to prestiż lokali oraz komfort mieszkania przyszłym lokatorom.
Przyszłościowo w przypadku małych mieszkań, na pewno rozważać będziemy całkowitą rezygnację z centralnego ogrzewania za pomocą gazu i montaż jednostek klimatyzacji, które oprócz chłodzenia pozwolą nam ogrzać mieszkanie.

Wyposażenie i zabudowa kuchni

Każde z mieszkań zostało wyposażone w zestaw mebli popularnego producenta oraz cały niezbędny sprzęt AGD (pralka, zmywarka, piekarnik, płyta gazowa oraz lodówka).
W przypadku jednego z mieszkań postanowiliśmy przetestować meble kuchenne z sieciowego sklepu budowlanego. Nigdy więcej nie popełnimy tego błędu. Pomijając jakość tych mebli, powstało bardzo dużo problemów logistycznych z ich montażem. Ekipa ze sklepu nie chciała zamontować mebli bez specjalnych wzmocnień, miała tylko określone terminy, a na koniec i tak musieliśmy poprawiać pewne rzeczy. Zupełnie osobno musieliśmy też umawiać osobę do podłączenia AGD. Zdecydowanie wolimy współpracę z naszym sprawdzonym stolarzem.

Współpraca ze wspólnotą przy adaptacji poddasza

Dobra współpraca z pozostałymi właścicielami mieszkań to podstawa, aby załatwić wszystko sprawnie. Należy pamiętać o konsultowaniu prac zarówno z zarządcą jak i w najważniejszych zakresach ze współudziałowcami. Warto wspólnie ustalić przebieg nowych instalacji, miejsce składowania odpadów oraz godziny i przewidywany czas pracy. W naszym wypadku współpraca z pozostałymi inwestorami sąsiednich mieszkań przebiegała bez problemu i wiele kwestii związanych z kamienicą udało się wspólnie rozwiązać. Jednakże niestety pojawiły się nieporozumienia z pozostałymi udziałowcami budynku co wpływało na czas inwestycji. Przed podjęciem remontu strychu warto więc poznać wszystkich właścicieli i spróbować przewidywać ich wizje – co bywa trudne.

Koszty adaptacji i wykończenia strychu

Na koniec, krótkie przedstawienie kosztów na jakie trzeba być przygotowanym wykonując remont poddasza. Przeglądając google czy pytając Chat GPT wyskakuje nam przedział w zakresie od 3000-6000 zł za m2. Nam udało się z zakupem zmieścić w kwocie 4800zł za m2. już z całym wykończeniem i wyposażeniem. Należy zaznaczyć przy tym, że w kosztach znalazły się też instalacja gazowa, nowe kominy wentylacyjne i naprawy belek stropowych, a więc rzeczy które nie należą do tanich. 
Kalkulując remont poddasza, należy przyjąć, że do stanu pod klucz będzie on około 50% droższy niż generalny remont zwykłego mieszkania. Oczywiście na wpływ będzie miało wiele czynników takich jak: miejscowość inwestycji, dobór materiałów wykończeniowych, grubość ocieplenia poddasza oraz wybór rodzaju ogrzewania.
Na koniec warto też zauważyć, że po zakończeniu wszystkich prac na kamienicy i odnowieniu klatki schodowej na sprzedaży mieszkań również będzie szło zrealizować zysk wynikający z podniesienia standardu. Szacunkowo około 1500-1700 zł za m2

Zapraszamy też do tekstu dotyczącego kamienicy w Chorzowie
Kamienica przy placu Matejki 3 w Chorzowie – Mieszkania Silesia (mieszkania-silesia.pl)