Posiadanie nieruchomości pod wynajem w postaci mieszkania to dobra inwestycja, która przynosi regularne zyski, jednak wiele osób chcąc uniknąć potencjalnych problemów z najemcami woli ją sprzedać. Czy z wynajmem wiążą się jedynie problemy ? Czy jednak warto poświęcić więcej czasu na przygotowanie się do wynajmu mieszkania i czerpać z niego korzyści ?
Aktualne dostępne są cztery rodzaje umów i zaliczamy do nich: umowa najmu mieszkania na czas oznaczony , na czas nieoznaczony , umowa najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, które możemy zastosować i czuć się pewnie dostosowując odpowiednią dla siebie.
Umowa na czas określony wygasa z dniem jej zakończenia , oraz bez wcześniejszego podpisania umowy o przedłużenie najmu najemca pozostający dalej w mieszkaniu jest nielegalnie. Tego typu umowę wynajmujący może wymówić przed jej zakończeniem , gdy najemca używa nieruchomości niezgodnie z jego przeznaczeniem uwzględnionym w podpisanym dokumencie .
Umowa najmu na czas nieoznaczony może trwać w nieskończoność, chyba że któraś storna zdecyduje się na wypowiedzenie. Jest to umowa, która nie zabezpiecza żadnej ze stron najmu, ponieważ najemca bądź właściciel może w każdej chwili wypowiedzieć umowę dostosowując się do okresu jaki jest zawarty w dokumencie.
Bardzo interesującym rozwiązaniem zabezpieczającym obie strony jest umowa najmu okazjonalnego. W tym rodzaju dokumentu zawarte są przepisy regulujące prawa socjalnego lub zamiennego lokalu. Podpisanie tego typu umowy wymaga formy notarialnej oraz najemca zobowiązany jest złożyć oświadczenie potwierdzone przez osoby trzecie, w którym zapewnia zamieszkanie w przypadku wypowiedzenia umowy w aktualnie zajmowanym lokalu. Ten rodzaj umowy adresowany jest do przedsiębiorców zajmujących się wynajmem mieszkań. Umowa jest podpisywana na okres maksymalny 10 lat oraz jest konieczność jej zgłoszenia w terminie 14 dni od podpisania do urzędu skarbowego.
Ostatnią formą umowy jest najem instytucjonalny. Taka umowa może być wyłącznie zawarta przez właściciela prywatnego bądź ewentualnie przedsiębiorcę, który nie prowadzi działalności w zakresie wynajmu lokali. Okres na jaki może być ona podpisana jest określony przepisami prawnymi, jednak przy podpisywaniu dokumentu strony muszą go sprecyzować. Umowa najmu instytucjonalnego nie ma obowiązku zawierania w formie aktu notarialnego jak i nie wymagane jest poświadczenie osób trzecich. Po doręczeniu dokumentu poświadczającego opróżnienie lokalu, najemca ma 14 dni, aby go opuścić .
Znajomość praw i obowiązków zarówno najemcy jak i wynajmującego jest niezwykle ważna. Warto zainteresować się zarówno tymi, które obejmują stronę przeciwną dzięki czemu mamy świadomość czego można wymagać od najemcy bądź wynajmującego.
Do podstawowych obowiązków właściciela należą:
- zapewnienie sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających korzystanie z wody, energii elektrycznej oraz paliw gazowych,
- wydanie lokalu w stanie adekwatnym zawartym w umowie.
Najemca obowiązany jest:
- płacić w terminie czynsz w kwocie ustalonej wcześniej z właścicielem,
- eksploatować lokal zgodnie z zawartymi w umowie zasadami.
W polskim prawie wszystkie prawa i obowiązki wynajmujących oraz lokatorów uregulowane są w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gmin oraz Kodeksie cywilnym, które zdecydowanie bardziej chroni prawa lokatorów niż właścicieli lokali. Podział praw, które należą do właściciela oraz najemcy.
- Remonty, naprawy. Ustawowo za większość prac remontowych, prac związanych z odnowieniem lokalu odpowiada właściciel. Najemca w trakcie trwania umowy może żądać naprawy, poprawienia stanu lokalu jeśli nie z jego winy uległ on znacznemu pogorszeniu. Oddając lokal, najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. W przypadku zalania mieszkania przez sąsiada najemca nie ponosi żadnej odpowiedzialności finansowej. Spada ona na osobę, która ja wyrządziła. Jednak, gdy zalanie nastąpiło w wynajmowanym lokalu i było spowodowane przez ewentualnym brakiem uwagi, a umowa nie uwzględniała takich napraw przez właściciela to niestety wszelkimi pracami i kosztami jest obciążony najemca. Dlatego też warto się zabezpieczyć i wykupić ubezpieczenie mieszkania. Ta dodatkowa opłata z pewnością zabezpieczy nas przed niespodziewanymi zdarzeniami losowymi.
Wszelkie prace związane z drobnymi zmianami typu malowanie, powieszenie elementów na ścianach jest zazwyczaj akceptowane przez właściciela i pozwolenia na takie prace są ujęte w umowie najmu. Jednak ostatecznie przy zdawaniu mieszkania konieczny jest powrót do stanu początkowego .
- Najemca obowiązany jest użytkować lokal zgodnie z paragrafami uwzględnionymi w umowie. Nie ma prawa podnajmować części lokalu bądź jego całości w trakcie jego nieobecności i trwania umowy, jeżeli punkty takie nie były wcześniej zapisane. Najemca może przyjmować znajomych, rodzinę oraz osoby te mogą u niego nocować bez wcześniejszej zgody właściciela.
- Najemca przed podpisaniem umowy może uzgodnić z właścicielem zabranie z mieszkania wszelkiego rodzaju osobistych rzeczy, ewentualnie przedmiotów, które nie będą przez niego użytkowane.
- W przypadku zwykłej umowy właściciel może podnieść czynsz najemcy, a zasady jego zwieszenia określone są w ustawię o ochronie praw lokatorów. Właściciel w takiej sytuacji obowiązany jest najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego wypowiedzieć aktualną wysokość czynszu, zachowując trzy miesięczne wypowiedzenie, a następnie w przeciągu 14 dni musi przedstawić na piśmie przyczynę zmiany warunków umowy. Lokator ma prawo pisemnie odmówić przyjęcia podwyżki w skutek czego następuję rozwiązanie umowy po zakończeniu okresu wypowiedzenia czynszu, ewentualnie może on skierować sprawę do sądy, gdy podwyżka jest nieuzasadniona i chce ja zakwestionować.
- Właściciel ma prawo obciążać najemcę dodatkowymi kosztami za media, w przypadku zwiększenia ich zużycia, dopiero w następnym miesiącu. Wynajmując część lokalu nieobjętą oddzielnymi licznikami strony przyjmują płatność za media ryczałtem. Podczas błędnego oszacowania kosztów właściciel ma prawo żądać nadpłaty za wcześniejsze miesiące, a następnie określając nowe stawki.
- Najemca jak i właściciel podpisując umowę na czas określony, musi dotrzymać terminu zawartego w dokumencie. Gdy najemca lokalu chce go wcześniej opuścić może szukać kogoś na swoje miejsce, jednak musi to być zaakceptowane przez właściciela, który zgodzi się na wcześniejsze rozwiązanie umowy i zawarcie jej z inną osobą. Wszelkie ostateczne decyzje należą do właściciela.
- W przypadku najmu lokalu wraz z pupilem, konieczne jest poinformowanie o tym wynajmującego przed podpisaniem umowy. Nie mamy możliwości przetrzymywania zwierząt w mieszkaniu bez pozwolenia właściciela. W związku z tym zazwyczaj właściciel żąda od najmującego dodatkowego oświadczenia mówiącego o niezwłocznym naprawieniu wszelkich szkód dokonanych przez zwierzę.
- Najemca ma prawo osobiście wezwać policję w sytuacji zakłócenia porządku przez sąsiadów, ewentualnie wnieść sprawę do sądu, której skutkiem będzie powstrzymanie niedozwolonych zachowań. Właściciel powinien pomóc najemcy w załatwieniu wszelkich formalności.
- Nie ma możliwości ze strony najemcy zabezpieczenia związanego ze zwrotem kaucji w całości. Kwoty odciągane z kaucji są uwzględnione w umowie najmu, jednak to właściciel przy rozwiązywaniu umowy i spisywaniu protokołu zdawczo-odbiorczego decyduje czy lokal był użytkowany zgodnie z zwartymi w umowie zasadami, czy występujące zabrudzenia wynikały z błędnego użytkowania. Jeżeli najemca będzie domagał się zwrotu kaucji w kwocie większej niż należna, będzie musiał skierować sprawę do sądu.
- Najemca przez podpisanie umowy zobowiązuje się do uregulowania czynszu w terminie uwzględnionym w dokumencie. Zwłoka z opłatami czynszu może spowodować naliczenie odsetek jak i negatywne nastawienie właściciela. W przypadku takiej sytuacji warto jest skontaktować się z właścicielem i wyjaśnić przyczyny opóźnienia.
- Najemca podając miesięcznie stan liczników ma prawo żądać od właściciela udostępnienia wszystkich rachunków wystawianych na adres najmu związanych z zużyciem wody, energii, gazu.
- W przypadku zakończenia trwania umowy najmu, dokumenty najlepiej skierować osobiście do właściciela bądź przesłać je w formie listownej z potwierdzeniem doręczenia. Najemca musi być pewien, że dokumenty trafiły w odpowiednim czasie i zapewni mu to pełen miesiąc kalendarzowy.
Zarówno właściciel jak i najemca postępując zgodnie z zasadami uwzględnionymi w umowie najmu, mogą liczyć w stosunku do siebie na bezproblemową „współpracę “.
