Planując wynajem nieruchomości, coraz większa ilość właścicieli decyduje się na zawarcie formy najmu okazjonalnego, upatrując w nim skuteczniejszej ochrony przed nieuczciwymi lokatorami niż ma to miejsce przy zwykłej umowie najmu. I słusznie – to jedna z najbezpieczniejszych form wynajmu lokalu dla osób fizycznych. Jednak specyfika tej umowy najmu sprawia, że łatwo o pomyłkę. Jakie są najczęściej popełniane błędy i jak ich uniknąć, by w razie problemów nie naciąć się na koszty?
Czym jest najem okazjonalny i dlaczego ta forma ma znaczenie?
Zanim przejdziemy do meritum, warto wyjaśnić, czym jest najem okazjonalny. To szczególny tryb najmu lokalu mieszkalnego, który ułatwia właścicielowi przeprowadzenie procedury, jaką jest eksmisja, jeśli najemca nie chce opuścić lokalu po wygaśnięciu umowy. Aby jednak mechanizm ten działał, umowa najmu okazjonalnego wymaga spełnienia rygorystycznych formalności. Zawarcie umów w tym trybie gwarantuje, wynajmujący może wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu złożenia oświadczenia woli najemcy co do poddania się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego., który jest załącznikiem do takiej umowy, klauzuli wykonalności,czyli pieczęć upoważniającą do egzekwowania długu i wyprowadzenia lokatora z mieszkania a następnie skierować sprawę do komornika, który dokona eksmisji najemcy do miejsca wskazanego na terenie Polski w załączniku do powyższej umowy okazjonalnej wraz z oświadczeniem osoby której przysługuje tytuł prawny do wskazanego lokalu w formie pisemnej.
Pamiętaj, że jako wynajmujący możesz zażądać, aby powyższe oświadczenie w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie eksmisji, zostało złożone w formie notarialnie poświadczonej. To oznacza , że uprawniony do lokalu zastępczego składa podpis pod swoim oświadczeniem w obecności notariusza.
Czyli na wstępie niedopełnienie któregoś z powyższych oświadczeń jako załącznika spowoduje brak możliwości ubiegania się o eksmisję tak samo jak brak zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego w przeciągu 14 dni od
Najczęstsze błędy popełniane przy zgłoszeniu najmu okazjonalnego do urzędu
Nawet jeśli podpisanie umowy najmu okazjonalnego przebiegło wzorowo u notariusza, właściciele często zapominają o sferze podatkowej. To krytyczny punkt, który decyduje o skuteczności całego procesu.
Brak zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego
Jako właściciel nieruchomości masz obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
- Skutki zaniedbania: Jeśli nie dopełnisz tego obowiązku w terminie 14 dni, umowa traci status „okazjonalnej”. W praktyce oznacza to, że w przypadku konfliktu z lokatorem, obowiązuje Cię pełna ścieżka wynikająca z ustawy o ochronie praw lokatorów, co znacznie wydłuża proces odzyskiwania mieszkania.
- Formalności: Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu powinno zawierać kopię umowy oraz być złożone u naczelnika właściwego urzędu skarbowego. Pamiętaj, aby zachować potwierdzenie nadania lub prezentatę – to Twoja polisa ubezpieczeniowa.
Weryfikacja i dokumentacja, czyli jak bezpiecznie wynajmować
Kolejne najczęstsze błędy przy wynajmie dotyczą relacji z drugą stroną oraz dokumentowania stanu faktycznego. Dobra umowa najmu to taka, która przewiduje sytuacje kryzysowe.
1. Niedokładna weryfikacja najemcy
Zanim zdecydujesz się podpisać umowę, sprawdź, kim jest Twój potencjalny najemca. Czy posiada stałe źródło dochodów? Czy dane z dowodu osobistego zgadzają się z tymi w treści umowy? Najczęstsze błędy popełniane na tym etapie wynikają z nadmiernego zaufania.
2. Pominiecie protokołu zdawczo-odbiorczego
Protokół zdawczo-odbiorczy to absolutna podstawa. Powinien on szczegółowo opisywać stan mieszkania, wyposażenie oraz stany liczników.
- Wskazówka: Dołącz do protokołu dokumentację fotograficzną wynajmowanego mieszkania. Pomoże to uniknąć sporów przy zakończeniu najmu, gdy przyjdzie czas na rozliczenie szkód.
3. Złe zarządzanie kaucją i czynszem
Wiele stron umowy najmu błędnie określa finansowe ramy współpracy. Pamiętaj:
- Kaucja: W najmie okazjonalnym kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu. Zazwyczaj stosuje się 1-2 krotność, co pozwala zabezpieczyć ewentualny brak płatności lub zniszczenia.
- Czynsz najmu: Wyraźnie rozdziel w umowie czynsz najmu (Twój zysk) od opłat eksploatacyjnych (media, administracja). Pozwoli to na przejrzyste rozliczanie przychodów z najmu.
Jak uniknąć błędów w trakcie trwania umowy najmu?
Prawidłowy najem to proces, który trwa. Błędy popełniane przy najmie mieszkań często wychodzą na jaw po miesiącach współpracy.
- Wypowiedzenie umowy najmu: Pamiętaj, że w przypadku najmu na czas określony, możesz go wypowiedzieć tylko z przyczyn wskazanych w ustawie lub samej umowie. Brak precyzyjnych zapisów może skutkować niemożliwością wcześniejszego rozstania się z lokatorem.
- Aktualizacja oświadczenia: Jeśli najemca straci możliwość zamieszkania w lokalu zastępczym (wskazanym w oświadczeniu), ma on 21 dni na wskazanie nowej nieruchomości na wynajem, w której mógłby zamieszkać. Jako właściciel mieszkania musisz to monitorować – brak reakcji to kolejny błąd.
Podsumowując, aby skutecznie wynajmować swoją nieruchomość, musisz zadbać o trzy filary: formę notarialną (w tym dobrowolnym poddaniu się egzekucji), zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego oraz rzetelny protokół zdawczo-odbiorczy. Dopełnienie tych formalności sprawi, że najem okazjonalny faktycznie będzie chronił Twoje interesy na dynamicznym rynku nieruchomości.
