Inwestowanie w nieruchomości czyli niewidoczne okazje
Inwestowanie w nieruchomości często będzie nas zaskakiwało możliwościami jakie na pierwszy rzut oka nie do końca są widoczne.Tak też było w tym przypadku.
Pod koniec 2020 r dostaliśmy propozycję zakupu domu jednorodzinnego w centrum 80 tys miasta na Górnym Śląsku. Na pierwszy rzut oka dom był w średnim stanie technicznym. Składał się z czterech kondygnacji wraz z piwnicami. Dwa piętra dotychczas służyły za mieszkanie oraz lokal użytkowy. Dom został wybudowany metodą tradycyjną w latach 50 ubiegłego wieku oraz był opalany węglem. Stropy betonowe, dach w dobrym stanie technicznym, piwnice zaizolowane. Najistotniejszym elementem była osobna klatka schodowa z której można dostać się do mieszkań. Od powstania domu wnętrze nie było remontowane dlatego na każdym piętrze konieczne było wykonanie generalnych remontó. Części wspólne wraz z instalacjami również musiałbyć wyremontowane aby można było ją użytkować. Przeczytaja jak wybrać firmę wykończeniową.
Jakie to są koszty?
Koszt doprowadzenia domu do standardu jaki przy aktualnych cenach materiału oraz robocizny równał się z cenami podobnych nieruchomości w okolicy, dlatego postanowiliśmy dom podzielić na trzy mieszkania przez co udało nam się zwiększyć wartość nieruchomości o 25%. Nasz pomysł spodobał się inwestorowi, który dom zakupił oraz zlecił nam wykonanie wszystkich prac remontowych wraz z wyszukaniem najemców oraz zarządzaniem wynajmem.
Nie obyło się bez dokładnej analizy danego przypadku gdyż zgodnie z przepisami od 2017 dopuszcz się podział domu jednorodzinnego oraz uzyskanie samodzielności na maksymalnie dwa mieszkania. Ustawodawca zdecydował się na takie rozwiązanie, by ukrócić rozwiązania deweloperów. Budowano domy jednorodzinne o większych metrażach, by w kolejnym kroku dzielić je na jednostki mieszkaniowe. W ten sposób ustalenia dotyczące planowania przestrzennego – na terenach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną powstawały budynki wielorodzinne.Podziału dokonuje się fizycznie oraz prawnie i administracyjnie, wydzielając z jednej nieruchomości dwie.
Sprzedajesz lub wynajmujesz mieszkanie?
Jak uzyskaliśmy samodzielności?
Natomiast w naszym przypadku były dwa punkty przemawiające za naszym rozwiązaniem:
- miejski plan zagospodarowania przestrzennego umożliwia zabudowę wielorodzinną
- nie dotyczy budynków postawionych na podstawie pozwolenia na budowę przed 11 lipca 2003 r. (Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r.o własności lokali, art. 2, ust.1c)
Wyodrębnienie lokali mieszkalnych wiąże się ze spełnieniem wymogów ustawowych. By było to możliwe starosta powiatowy musi wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu. Zgodnie z prawem (art. 2 ustawy o własności lokali) za samodzielny lokal uważa się izbę wydzieloną trwałymi ścianami lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (kuchnia, łazienka) służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Aby dostać takie zaświadczenie musieliśmy doprowadzić każdy lokal do powyższych wymogów. Wiązało się to z dobudowaniem odpowiedniej ilości kanałów wentylacyjnych ponieważ doszła nam dodatkowa łazienka oraz dwie kuchnie w porównaniu ze stanem zastanym. Po wykonaniu prac, zleciliśmy przeprowadzenie inwentaryzacji architektowm. Złożyliśmy odpowiednie dokumenty. Po dwóch tygodniach odebraliśmy samodzielności trzech lokali. Aktualnie mieszkanie są wynajmowane i przynoszą stał dochód właścicielowi. Poniżej link do naszego kanału gdzie w formie wideo opisaliśmy cały proces.
