Sprzedaż mieszkania z problemem.

Każdemu właścicielowi nieruchomości zależy na szybkim sfinalizowaniu transakcj. Jednak sprzedaż mieszkania zazwyczaj jest żmudny i czasochłonny , zwłaszcza gdy mamy do czynienia z nieruchomością z problemami . Chcąc uniknąć niepotrzebnych błędów  i straty cennego czasu warto odpowiednio się przygotować przed wystawieniem ogłoszenia .

Z jakimi problemami możemy się spotkać?

       Na wstępie określmy z jakimi nieruchomościami mamy  do czynienia , a następnie doprecyzujmy ich definicję jak i kroki postępowania w celu sprzedaży . Mianem nieruchomości z problemami określamy lokale :

  • Z lokatorem
  • Z dożywociem
  • Z komornikiem lub zadłużone
  • Ze służebnością 
  • Z nieuregulowanym stanem prawnym

Sprzedaż mieszkania z lokatorem

Może , ale nie musi wiązać się z małym zainteresowaniem jak i niską w stosunku do rynkowych cen .  Na początku konieczne jest określenie grupy docelowej , czyli kto  i w jakim celu chce nabyć nieruchomość, Typowy Polak szukający mieszkania , potrzebuję lokalu na własny użytek i nie zamierza go dzielić z obcą osobą .Trudno się temu dziwić . Jednak na rynku nie brakuje inwestorów chętnych do kupna lokalu pod wynajem , a posiadanie lokatora od razu po sfinalizowaniu transakcji to dla nich doskonała okazja . Sprzedaż mieszkania z lokatorem nie należy  do prostych zwłaszcza , gdy najemca nie chce opuścić mieszkania oraz wpędza właściciela w kłopoty finansowe .

Pierwszym krokiem jest polubowne załatwienie sprawy . W następnym punkcie po nie rozstrzygniętym pomyślnie opuszczeniu mieszkania przez najemcę jest złożenie wniosku do sądu w sprawie eksmisji . Aby poczynić takie kroki należy mieć na względzie właściwie uzasadnione podjęte kroki prawne. W sytuacji, gdy najmujący wywiązuję się z obowiązków zawartych w umowie najmu  nakaz emisji nie zostanie wydany. W takiej  sytuacji, gdy  chcemy sprzedać mieszkanie własnościowe, jedynym rozwiązaniem jest pozyskanie kupca , który będzie traktował to jako inwestycję bądź  lokatę kapitału na przyszłość .

       Jeżeli jesteś zainteresowany kupnem mieszkania sprawdź w księgach wieczystych, czy jest jest ono obciążone tzw. prawem dożywocia . W umowie dożywocia właściciel nieruchomości zobowiązuję się przenieść jej własność na nabywcę , w zamian za co nabywca zobowiązuję się zapewnić dożywotnie utrzymanie zbywcy. Jest to umowa , która musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

https://mieszkania-silesia.pl/sprzedaz-nieruchomosci-z-kredytem-w-trakcie-rozwodu/

Umowa ta gwarantuję, że „zbywca“ nie może być wyrzucony z mieszkania, które nie jest już jego własnością oraz musi mieć zapewnione wyżywienie, ubrania , odpowiednią pomoc oraz ostatecznie zapewnić pochówek. Prawo dożywocia może obejmować więcej niż jedną osobę oraz pomiędzy zawierającymi umowę nie muszą istnieć więzy rodzinne .

Umowę dożywocia można zmodyfikować w przypadku, gdy między dożywotnikiem, a osoba zobowiązana do opieki dochodzi do konfliktu . W sytuacji , w której nie można wymagać by strony pozostały nadal w styczności  sąd może zmienić uprawnienia wynikające z prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadająca wartości uprawnień .

W przypadku , gdy damy wplątać się w umowę z dożywociem , a fakt ten został zatajony przez zbywcę możemy domagać się naprawienia szkody przez odstąpienie od umowy bądź też żądać obniżenia ceny . Zbywca nieruchomości nie może zatajać żadnych faktów dotyczących obciążeń prawnych nieruchomości . Dlatego też przed kupnem nieruchomości  warto poświęcić trochę czasu i zagłębić się  w punkty zawarte w księdze wieczystej dzięki czemu  zminimalizujemy  ilości czasu i energii  poświęconej przy kupnie nieruchomości oraz szybciej będziemy mogli się cieszyć sfinalizowaniem trafnej transakcji .

Sprzedaż nieruchomości z hipoteką.

            Nieruchomości typu lokale mieszkalne i domy należą do najbardziej wartościowych składników majątku , dlatego też są głównym powodem zadłużenia . Do najczęściej występujących zadłużeń nieruchomości zaliczamy hipotekę oraz zadłużenie z powodu nieuregulowanych płatności do spółdzielni . Sprzedaż nieruchomości z hipoteką nie różni się znacznie od sprzedaży lokalu bez obciążenia finansowego . Główną różnicą jest większa ilość formalności, która leży po stronie sprzedającego . Po wystawieniu ogłoszenia , znalezieniu nabywcy  oraz poinformowaniu go o sytuacji prawnej mieszkania warto kierować się następującymi krokami  .

W celu sfinalizowania transakcji pierwszym podstawowym krokiem jest  udane się do banku o zaświadczanie o kwocie pozostałej do spłacenia i uzyskać promesę , czyli dokument potwierdzający wykreślenie zobowiązania finansowego z księgi wieczystej po spłacie kredytu . Promesa jest ważna 30 dni dlatego też umowę przedwstępna z nabywcą musimy podpisać w trakcie trwania ważności dokumentu .

Gdy nabywca nie płaci gotówką kolejnym krokiem jest uzyskanie przez nabywce kredytu hipotecznego . Po jego uzyskaniu można spisać umowę w formie aktu notarialnego , po której notariusz wnioskuje do sądu o wprowadzenie zmian w księdze wieczystej. Bank nabywcy przelewa pieniądze na konto banku sprzedającego następnie uzyskuje dokument poświadczający zwolnienie z  hipoteki , który przekazujesz nowemu właścicielowi nieruchomości .

W sytuacji, której wierzyciel będzie dochodził swoich roszczeń drogą sądową musimy uwzględnić ,iż ten proces nie należy tylko do długotrwałych , skomplikowanych prawnie , ale również jest nadmiernie kosztowny . W pierwszej kolejności sprawa zostaje skierowana w ręce komornika , który poszukuję skutecznego ściągnięcia długu najmniej dolegliwego dla dłużnika . Pierwszym dokumentem wystawionym przez komornika jest ostateczne wezwanie do spłaty długu , na co dłużnik ma dwa tygodnie .

Następnie wysyła  wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej nieruchomości o wszczęcie egzekucji .  W przypadku gdy dochodzi do pierwszego terminu  licytacji nieruchomości  cena wywoławcza wynosi ¾ oszacowanej ceny lokalu. Po niesfinalizowanej transakcji następuję druga licytacja , podczas której cena wywoławcza wynosi 2/3 ceny oszacowania . Dlatego też zastanówmy się nad korzystniejszą opcją sprzedaży zadłużonej nieruchomości . Najlepiej w takiej sytuacji skorzystać z usług firmy zajmującej się skupem mieszkań z problemem zadłużenia .

Nieruchomość obciążona służebnością

        Nieruchomość obciążona służebnością, co to jest ? czy warto skusić się na taką ofertę uwzględniona na rynku ? Służebność mieszkania to podstawa prawna pozwalająca korzystać z cudzej nieruchomości w uwzględnionym zakresie  , którą ustanawia się na rzecz konkretnej osoby określonej z imienia i nazwiska . Chęć sprzedaży nieruchomości , w której zawarta  jest służebność dożywotnia jest możliwa i nie koniecznie musi być kłopotliwa .

Nabywca takiego lokalu  może  dowolnie dysponować nieruchomością , jednak musi mieć na uwadze iż służebnik może nie tylko mieszkać w danym lokalu , ale również przyjmować na mieszkanie małżonków jak i małoletnie dzieci , które maja prawo pozostać na mieszkaniu do pełnoletności. 

Decydując się na zakup mieszkania z lokatorem należy dokładnie przeanalizować umowę ustanawiająca służebność. Cena takich ofert z pewnością jest atrakcyjniejsza jednak na takie rozwiązanie , głównie mogą zdecydować się przedsiębiorcy traktujący nieruchomość jako inwestycję, a pozyskanie mieszkania z ugodowym   lokatorem jest jedynie dodatkowym plusem przy zawieraniu transakcji .

Co z księgą wieczystą?

          Podczas przeglądania wielu atrakcyjnych ofert dotyczących sprzedaży nieruchomości, niestety nie jesteśmy w stanie od razu zidentyfikować problemów związanych z nieuregulowanym stanem prawnym.  Niezwykle istotne jest , aby w pierwszej kolejności sprawdzić  ogół praw i obowiązków danej nieruchomości , uwzględnionych w księgach wieczystych .

Niestety jednym z największych problemów wiążący się z znaczącym wydłużeniem procesu zakupu , a nawet jego niepowodzeniem jest brak ksiąg wieczystych nieruchomości.  Wiąże się to z trudnościami podczas ustalania, komu przysługuje prawo rzeczowe , zarówno w przypadku śmierci właściciela nieruchomości jak i ustanowienia służebności  nieruchomości. Ryzyko związane z kupnem mieszkania bez ksiąg wieczystych dotyczy głównie tzw. Braku rękojmi wiary publicznej , oraz w ewentualnego w przyszłości problemu związanego z uzyskaniem kredytu hipotecznego .

Udostępnij ten wpis:

Zobacz naszą ofertę!

Pośrednictwo nieruchomości
Skup nieruchomości
Zarządzanie nieruchomościami
Wycena nieruchomości
Inwestowanie w nieruchomości

Pobierz nasze bezpłatne e-booki

Sprzedaż
nieruchomości

Zarządzanie
nieruchomościami

Chcesz pozyskać wiedzę
na temat nieruchomości?

Zapisz się do naszego newslettera!


    Umów się na konsultację!

    Masz pytania? Potrzebujesz pomocy? Umów się na konsultację! Pomagamy na terenie całej Polski.





      Darmowa konsultacja

      Umów się
      na darmową konsultację
      z naszym specjalistą!





        Dbamy o Twoją prywatność
        Używamy ciasteczek (plików cookie), aby zapewniać lepszą jakość naszych usług i móc obsługiwać zapytania. Klikając „Akceptuję” lub mając włączone pliki cookie, wyrażasz na to zgodę. Polityka prywatności