Brak wpłaty za czynsz podasz wynajmu mieszkania to w zasadzie najdolegliwszy problem nurtujący właścicieli mieszkań. Jak postępować w przypadku gdy natrafisz na takiego najemce?
Kim jest najemca?
Trzeba zacząć od definicji osoby najemcy. Według ustawy o ochronie praw lokatorów – w Art. 2.1., we fragmencie:
“Art.2.1.:1) lokator – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.”
Wzmianka o najemcy jest także w Kodeksie cywilnym w kontekście umowy najmu w Art. 659. §1:
“Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”
Innymi słowy – najemca to osoba wynajmująca mieszkanie, lokum lub dom i płacąca czynsz właścicielowi. Nie ma on prawa własności do lokalu, a okres wynajmu zależy od umowy zawartej z właścicielem.https://mieszkania-silesia.pl/najem-okazjonalny-jak-eksmitowac-najemce-lokalu-mieszkalnego/
Kim jest wynajmujący?
Wynajmujący to nikt inny, jak właściciel lokum, mieszkania lub domu, który wynajmuje najemcy. W prawie jest definiowany w Ustawie o ochronie praw lokatorów – w Art. 2.1., we fragmencie:
“Art.2.1.:2) właściciel – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.”
Prawa i obowiązki najemcy
Do praw najemcy zaliczamy:
– prawo do godnego zamieszkania, czyli lokal nie może zagrażać życiu lub zdrowiu najemcy, może także wymagać dokonania koniecznych napraw i remontów
– niemożność nagłego wyrzucenia najemcy, jeśli w umowie jest zapis o okresie wypowiedzenia
– w przypadku ukrytych wad w lokum, niewynikających z winy najemcy, ma on prawo żądać obniżenia czynszu lub wypowiedzenia umowy najmu
– najemca ma prawo do częściowego zarządzania mieszkaniem, może podpisywać umowy (np.: na Internet lub telewizję), kupować i wstawiać sprzęty oraz meble (które po okresie wynajmu może wziąć ze sobą, dokonywać pewnych zmian w mieszkaniu (np.: powieszenie obrazów, wstawianie mebli itp. – chyba, że zawarta umowa wyklucza nawet drobne zmiany), jednak przy większych modyfikacjach, konieczna jest zgoda właściciela
– właściciel nie może wizytować najemcy bez uprzedzenia i podczas jego nieobecności, wyjątkiem jest sytuacja , gdy najemca utrudnia oględziny lokum
Do obowiązków zaliczamy:
– zobowiązanie się do przestrzegania wszystkich zapisów zawartych w umowie z wynajmującym
– płatność czynszu (i/lub innych opłat zawartych w umowie najmu) w terminie (wyznaczonym w tejże umowie)
– przestrzeganie zasad współżycia społecznego (na przykład ciszy nocnej)
– utrzymanie lokum w dobrym stanie, co szerzej jest zawarte w zapisie prawnym Art. 6b. ustawy o ochronie praw lokatorów:
“Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego.”
Prawa i obowiązki wynajmującego
– prawo do ustanowienia kaucji (na wypadek zniszczeń)
– prawo do podniesienia czynszu, wraz z obowiązkiem wcześniejszego poinformowania najemcy i daniem możliwości rozwiązania umowy
– jeśli najemca dokonał zmian we wnętrzu lokalu bez zgody właściciela, wynajmujący ma prawo domagać się przywrócenia lokum do poprzedniego stanu na koszt najemcy
– jeśli najemca nie płaci czynszu – właściciel ma prawo egzekwować opłaty: słownie, pismami prawniczymi, zablokowaniem kaucji lub wniesieniem sprawy do sądu
– jednak wynajmujący nie może eksmitować najemcy z lokum, to prawo ma tylko sąd
Brak płatności – co zrobić?
Scenariusz pierwszy – najemca wciąż mieszka w lokum, ale nie płaci. Kroki jakie należy podjąć:
- Rozmowa
- Wezwanie do zapłaty na piśmie
- Głównym przepisem zajmującym się niepłaceniem czynszu jest Art. 672 Kodeksu Cywilnego, który mówi, że jeśli najemca spóźnia się z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, wtedy wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Tutaj jednak ważne jest by uprzedzić najemcę (na piśmie) o wypowiedzeniu umowy w razie nie uregulowania płatności, i ostrzeżenie to nie może być wysłane wraz z wypowiedzeniem (najlepiej miesiąc lub dwa wcześniej)
- Skierowanie sprawy do sądu: wynajmujący może skierować do sądu rejonowego (właściwego dla strony pozwanej lub dla miejsca położenia nieruchomości) pozew o zapłatę zaległego czynszu najmu.
- Trzeba też wspomnieć, że wynajmujący ma prawo żądać odsetek za opóźnienia w płatności. Jeżeli w umowie najmu nie jest inaczej, to zgodnie z przepisami czynsz najmu jest płatny z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca, jeśli umowa zawarta jest na czas nieoznaczony lub oznaczony powyżej miesiąca. W tej sytuacji, po upływie tego terminu, zgodnie art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego wynajmujący ma prawo naliczyć odsetki ustawowe za zwłokę.
Scenariusz drugi, najemca się wyprowadził nie zapłaciwszy czynszu:
W tym scenariuszu kroki są prawie takie same, jak w przypadku opisanym powyżej. Problem pojawia się tylko z punktem trzecim, ponieważ gdy najemca się wyprowadził to nie ma sensu wypowiadanie umowy. Ale jak najbardziej można zatrzymać kaucję, naliczać odsetki i skierować sprawę do sądu.
