Kupując zabytkową nieruchomość i adaptując obiekt na cele komercyjne wymagane jest uwzględnienie szeregu dodatkowych aspektów, z którymi nie mamy do czynienia przypadku nieruchomości nieposiadających charakteru zabytkowego. Obowiązki te nie powinny jednak zniechęcać potencjalnych inwestorów. Wręcz przeciwnie. Przywrócone do użytkowania zabytkowe nieruchomości charakteryzuje bardzo często niepowtarzalny charakter, który jest nie do odtworzenia przy realizacji współczesnej zabudowy. Zabytkowe nieruchomości same w sobie stanowią często „landmarki” okolicy, w której się znajdują, przyciągając swoją atrakcyjnością.
Regulacja prawna dotycząca zabytkowych nieruchomości
Podstawową regulację prawną dotyczącą zabytków, w tym zabytków nieruchomych, stanowi ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t. jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 2187). Choć zawiera ona zasadniczy zrąb przepisów dotyczących opieki nad zabytkami, w tym zabudowy i zagospodarowania zabytków nieruchomych, nie jest to jedyny akt w tej materii. Niektóre przepisy zostały rozproszone w innych regulacjach prawnych i można je odnaleźć np. w ustawie o gospodarce nieruchomościami czy w ustawie – Prawo budowlane.
Już samo zakwalifikowanie nieruchomości jako zabytek, może zająć trochę czasu. Na podstawie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami pochodzącej z 2003 roku, przyjmuje się, że takimi nieruchomościami są:
- mieć wartość dydaktyczną dla społeczeństwa;
- obiekty posiadające walory poznawcze i artystyczne;
- obiekty ważne dla społeczeństwa ze względu na możliwość zrozumienia dzięki nim przeszłości.
Przyjmijmy jednak, że inwestor już ma do czynienia z zabytkiem, a więc nieruchomością, której status jest w pełni określony i zdefiniowany, a więc taka osoba wie, jak ma się nią zająć
Trzy ważne elementy
Kupno, odrestaurowanie i zarabianie na zabytkach, nie istotne czy poprzez ich sprzedaż, czy np. wynajem, wymaga dwóch elementów. Pierwszy z nich to na pewno duże nakłady finansowe i konieczność liczenia się z czasem, jaki trzeba będzie poświęcić inwestycji, aby doprowadzić ją do odpowiedniego wyglądu.
Drugi zaś to stała współpraca z konserwatorem zabytków. Do tych dwóch, kluczowych elementów, dodać trzeba jeszcze trzeci – pomysł. O ile bowiem wynajem lub sprzedaż lokali w kamienicy znajdującej się w centrum dużego miasta, nie jest trudne, o tyle już na – dajmy na to – starą willę za miastem trzeba mieć dobry pomysł i wiedzieć jak na niej zarobić.
Na licytacji kupisz taniej
Zabytek ma jeszcze tę jedną zaletę, że można go kupić na licytacji w bardzo atrakcyjnej cenie (pomijając centra dużych miast, gdzie nawet niewielka plomba może kosztować miliony złotych). Z kolei w innym wypadku, jeśli cena jest wysoka, to na ogół podlega ona możliwości znacznych negocjacji. W ostatecznym rozrachunku, nabycie nieruchomości zabytkowej bardzo się opłaci – warunkiem jest rzecz jasna znalezienie odpowiedniej oferty.
Odrestaurowanie nieruchomości i prognoza kosztów
Bardzo istotnym elementem, który musi wziąć pod uwagę inwestor, jest kwota, jaką będzie musiał zainwestować w odrestaurowanie zabytkowej nieruchomości. Trzeba bowiem pamiętać, że – zgodnie z ustawą – każda działalność polegająca na przebudowie, rozbudowie czy zmianie wnętrza lub elewacji takiego budynku wymaga zgody konserwatora. Dobrze będzie zatem już na początku, dowiedzieć się możliwie najbardziej dokładnie, ile będzie kosztował zakres prac, jakie planuje wykonać inwestor.
A więc jeszcze raz…
Zarabianie na zabytkowych nieruchomościach zależy od kilku elementów, poniżej prezentujemy ich skróconą listę:
- ogólnego biznesplanu, wiedzy inwestora i jego możliwości organizacyjnych;
- pierwotnej wartości nieruchomości i stanu z jakiego się rozpoczyna jej odrestaurowywanie;
- możliwości finansowych pozwalających odrestaurować nieruchomość, tak aby przynosiła zyski;
- inwestycja tego typu oprócz kapitału, jest też czasochłonna i przynosi zyski nawet po kilku latach od momentu jej kupna;
- możliwości współpracy ze specjalistą od konserwacji i ochrony zabytków, który nadzoruje większość prac (co znacznie je spowalnia).
Nieruchomości zabytkowe dają zarobić, ale jest to inwestycja dla osób posiadających większe kwoty przeznaczone właśnie na inwestycję tego typu. Często są to pasjonaci architektury, którzy nad zysk z inwestycji przedkładają możliwość partycypowania w tkance miejskiej i ratowanie dzieł architektury.
