Czynsz najmu oraz jego zmiana to niestety nieodłączny element, który dotyka wszystkich wynajmujących. W tych czasach temat jest bardzo popularny ze względu na dość poważny wzrost stóp procentowych. Wielu ludzi zamiast starać się o własny kąt, jest zmuszona do wynajmowania, ze względu na brak możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Należy pamiętać, że zarówno wynajmujący i najemca podlegają przepisom prawa.
Z tego artykułu dowiesz się:
* Jak często możesz podnosić czynsz.
* W jakiej formie powinna być dokonana podwyżka.
* Kiedy możesz podnieść czynsz najemcy.
* Jakie są podstawy do zastosowanie podwyżki.
* Jak działa waloryzacja czynszu.
* Czy podwyżki dotyczą również opłat niezależnych od właściciela.
* Czy najemca może odmówić podwyżki czynszu.
Czym kierować się przy podnoszeniu czynszu?
W pierwszej kolejności należy pamiętać o tym, że najemca podlega ochronie prawnej, o czym mówi nam Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jeśli chodzi o podnoszenie opłat za czynsz trzeba wziąć pod uwagę art. 8a ust. 1:„Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej do końca miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia”. Kolejny ustęp ustawy precyzuje, że termin wypowiedzenia dotychczasowego czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony ustalą inaczej.
Jak często można podnosić czynsz najemcy?
Według wcześniej wspomnianej Ustawy art. 9 mówi nam, że czynsz można podnosić maksymalnie 2 razy w roku. Ust. 1B tego artykułu stanowi bowiem, że podwyższenie czynszu albo innych opłat za użytkowanie lokalu nie może być częstsze niż raz na 6 miesięcy. Kolejną podwyżkę można zastosować dopiero po upływie pół roku od daty pierwszej podwyżki, np. jeżeli podniesiemy czynsz 1 kwietnia to kolejną podwyżkę możemy zastosować dopiero 1 października.
A co gdybyśmy chcieli podnosić czynsz częściej? W takim przypadku najemca ma prawo skierować sprawę do sądu. Niestety po procesie sąd przyzna rację najemcy, a Tobie dojdą koszty procesu sądowego i dużo straconego czasu i nerwów.
Informuję ustnie najemcę o zmianie czynszu – czy to wystarczy?
Zaleca się, żeby taką podwyżkę zawsze zastosować na piśmie dla bezpieczeństwa dwóch stron. Ustne poinformowanie najemcy może skutkować tym, że nie zapłaci nam różnicy podwyżki. Bronić się będzie tym, że na umowie ma określoną wysokość do zapłaty.
Podnoszę czynsz, a najemca nie chce się z tym zgodzić. Co wtedy?
Jeżeli najemca ma wątpliwości co do zastosowania podwyżki czynszu, może na piśmie złożyć prośbę o uzasadnienie Twojej decyzji. Należy pamiętać, że masz 14 dni od dnia otrzymania pisma, żeby się do niego odnieść. Jeżeli nie zdążysz, Twoja podwyżka czynszu uznana będzie za nieważną. To nie jedyne prawa jakie posiada najemca. Kolejnym krokiem jest pisemna odmowa przyjęcia podwyżki czynszu, co może skutkować wypowiedzeniem najmu z zachowaniem okresu wypowiedzenia zawartego w umowie. Może również skierować sprawę do sądu o uznanie podwyżki jako nieuzasadnionej. Dzięki temu najemca zyskuje trochę czasu na płacenie za lokal w starej cenie, aż do momentu uprawomocnienia się wyroku sądu. Obowiązek uzasadnienia podwyżki ciąży na wynajmującym.
https://mieszkania-silesia.pl/zarzadzanie-najmem-prawa-i-obowiazki-wynajmujacego/
Waloryzacja – co daje wynajmującemu?
Przy podwyżce czynszu należy przeliczyć waloryzację, lecz tu jest jeden mały haczyk. Podwyżka nie może być większa niż w danym roku kalendarzowym średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług. Jednym słowem chodzi o inflację roczną. Jest to bardzo dobry argument do zmiany stawki czynszu, lecz należy pamiętać, by w nowej umowie znalazł się zapis „Strony umowy najmu zgodnie ustalają, że kwota czynszu najmu będzie zwiększana procentowo o stopę inflacji ogłaszanej przez GUS na początku nowego roku i będzie obowiązywała od następnego okresu rozliczeniowego po przekazaniu informacji”. Dzięki takiemu zapisowi uświadamiamy najemcę, że co roku może mieć podnoszony czynsz o procent inflacji, co bardzo upraszcza sprawę w akceptacji podwyżek, ponieważ nawet kierując sprawę do sądu jest na przegranej pozycji. Ten drobny zapisek gwarantuje nam, że nie mamy strat rok do roku w stosunku do inflacji. Ten zapis rzadko jest stosowany w wynajmach prywatnych. Zaleca się jednak dodawanie go, bo najemca nie ma szans w takim przypadku na odrzucenie naszej podwyżki. Dzięki temu wynajmujący będzie miał większy dochód z nieruchomości i mniejsze prawdopodobieństwo, że jego lokal będzie pustostanem przez dłuższy okres.
Opłaty niezależne od właściciela – co zrobić gdy najemca się z nimi nie godzi?
Jak rozumieć opłaty niezależne, jeżeli to wynajmujący określa wysokość czynszu? Chodzi tu przede wszystkim o takie rzeczy jak podwyżka prądu, gazu, ścieków, wody, odpadów i nieczystości stałych. W takim przypadku wynajmujący ma obowiązek pisemnego przedstawienia najemcy podwyżek za dostawy wyżej wymienionych usług. Najemca nie może wtedy odrzucić tych podwyżek, musi płacić więcej za te usługi. Jest to zgodne z U. o o.p.l. Art.9 Ust. 1b.
