Zarządzanie najmem – czy to się opłaca?

Zarządzanie najmem — jak to robić?

W ostatnich czasach coraz popularniejsze staje się inwestowanie w mieszkania pod wynajem. Zarządzanie tego typu przedsięwzięciem nie jest trudne przy posiadaniu jednego, dwóch czy trzech lokali w jednym mieście. Jednak jak rozwiązać sytuację, gdy liczba mieszkań jest większa, a dodatkowo — znajdują się one w różnych miastach albo krajach? Naprzeciw tym oczekiwaniom wyszła usługa zarządzania najmem, z której mogą korzystać firmy, podmioty inwestujące za granicą, jak i osoby prywatne. Ale na czym tak naprawdę to polega i ile kosztuje? Na te pytania odpowiemy Ci w dalszej części artykułu. Dowiesz się również, jak samodzielnie zarządzać najmem nieruchomości. 

Czym jest zarządzanie najmem?

Mimo że ludzie mają różne powody rozpoczynania tejże działalności, łączy ich jedno — konieczność zarządzania nieruchomością. Czym tak naprawdę jest zarządzanie najmem? To system działań składających się z poszukiwania najemcy, a w późniejszym czasie z nadzorowania i obsługi lokalu, jak również z dopełniania spraw formalnych i procedur zarządzania. Aby prawidłowo i skutecznie zarządzać najmem, warto odpowiedzieć sobie na kilka pytań: 

• Czy chcemy zarobić na nieruchomości, którą nabywamy lub posiadamy? Jeśli tak, to ile? 
• Ile czasu jesteśmy w stanie poświęcić na zarządzanie najmem?
• Jaka forma najmu — krótko- czy długoterminowa — będzie dla nas najlepsza?
• Czy mamy odpowiednią wiedzę i zasoby, aby prawidłowo zarządzać najmem?

Ten artykuł przybliży dwie możliwości. Pierwszą z nich będzie usługa zarządzania najmem, a drugą samodzielne zarządzanie najmem. Dzięki zapoznaniu się z tymi informacjami łatwiej będzie odpowiedzieć na wyżej postawione pytania, jak i zdecydować, która opcja będzie w danym przypadku najlepsza.  

Jakimi obowiązkami zajmują się zarządzający najmem? 

Na wstępie warto podkreślić, że decydując się na tę usługę, powierzamy wiele kwestii związanych z wynajmem profesjonaliście, który dobrze zna rynek nieruchomości, panujące w nim trendy i aktualne ceny. Dodatkowym atutem jest to, że zdjęcia do ogłoszenia są robione przez profesjonalnego fotografa, a umowy są konstruowane z pomocą prawnika. W związku z tym zarządca najmu z większą skutecznością będzie w stanie stworzyć optymalną ofertę pozwalającą na szybkie i korzystne inwestycyjnie podpisanie umowy najmu. Co więcej — usługa oferuje sprawdzenie potencjalnego najemcy w rejestrze dłużników i podjęcie spraw windykacyjnych w przypadku braku płatności ze strony mieszkańca naszej nieruchomości, więc automatycznie zwiększamy bezpieczeństwo ewentualnych strat finansowych czy problemów z niepłacącą osobą. 

Poza kwestiami formalnymi jest też wiele innych korzyści korzystania z usługi zarządzania najmem. Najważniejszą z nich jest czas, który zaoszczędzimy, nie musząc zajmować się wystawianiem ogłoszeń, oprowadzaniem zainteresowanych po nieruchomości, podpisywaniem umów, a w późniejszym okresie nadzorowaniem terminowych płatności i rozwiązywaniem problemów, które zdarzają się przy codziennym użytkowaniu mieszkania. Będąc przy problemach, warto podkreślić, że wszelkie utrudnienia techniczne takie jak usterki czy awarie, które się pojawią, często rozwiązuje zarządca najmu, nie fatygując nas. Dzięki tej obszernej usłudze nie musimy się martwić wieloma kwestiami i poświęcać im czasu, a mimo to otrzymujemy comiesięczny dochód. 

Ile kosztuje zarządzanie najmem?

Kwestia kosztów różni się pomiędzy firmami, ich zasadami i cennikiem. Niektóre z nich pobierają opłatę tylko, gdy lokal jest wynajmowany, inne również w okresie pustostanu. Często jest pobierana opłata startowa przy podpisywaniu umowy z pierwszym najemcą, lecz nie każda firma zarządzająca najmem jej wymaga. W późniejszym czasie otrzymane od najemcy opłaty za czynsz usługodawca pomniejsza o wcześniej ustaloną prowizję i przelewa nam dochód na konto w każdym miesiącu. Prowizja, w zależności od firmy, wynosi mniej więcej 10% czynszu netto. Warto więc zapoznać się z indywidualnymi ofertami zarządców najmu, by wybrać dla siebie najlepszą opcję. 

Samodzielne zarządzanie najmem

Chcąc wynajmować nieruchomość, trzeba działać wielopłaszczyznowo i zając się wieloma kwestiami.

Przygotowanie mieszkania pod wynajem i stworzenie oferty

Jest to pierwszy krok, który trzeba zrobić, aby zapewnić odpowiednie warunki przyszłemu najemcy oraz zmniejszyć ryzyko pustostanu. 

Przed oddaniem mieszkania do wynajmu warto upewnić się, że wszystkie sprzęty oraz rzeczy użytku domowego są w dobrym stanie i poprawnie działają. Dodatkowo nie można zapomnieć, by raz w roku przeprowadzić przegląd zarówno instalacji gazowej, jak i wentylacji, aby przyszłemu najemcy zapewnić bezpieczeństwo. Ponadto obiekt najmu powinien być całkowicie wysprzątany. Aby po okresie najmu mieć możliwość dogłębnego sprawdzenia, czy stan nieruchomości nie uległ pogorszeniu, dobrze jest zrobić zdjęcia przed wprowadzeniem się wynajmującego. 

Oferta jest kluczową rzeczą podczas szukania najemcy. Warto więc wiedzieć, jak ją stworzyć, żeby była skuteczna. Najważniejszymi jej elementami są zdjęcia i opis. Te pierwsze powinny być wykonane profesjonalnie z uchwyceniem pozytywnych stron nieruchomości. W opisie należy zamieścić ogólne informacje o mieszkaniu takie jak: piętro, na którym się znajduje, liczba pomieszczeń, wymiary oraz rodzaj budynku. Pożądaną wiadomością jest również opis okolicy, czyli tego, czy znajdują się blisko sklepy, przystanki komunikacji miejskiej oraz inne udogodnienia takie jak na przykład parking, ścieżka rowerowa, park, las. Nie należy zapomnieć o dodaniu kwoty za kaucję, rodzaju umowy oraz czasie jej trwania. Jeżeli ma się preferencje co do przyszłych nabywców, to również warto ją zawrzeć w ogłoszeniu. Dzięki temu zminimalizujemy ilość czasu poświęcanego na dodatkowe pytania oraz kontakt osób, którym nie możemy wynająć nieruchomości. 

W jaki sposób ograniczyć ryzyko związane z najmem?

Zarządzanie najmem wiąże się z pewnego rodzaju ryzykiem finansowym, ale przestrzegając kilka zasad, możemy je zminimalizować. Najważniejszą z nich jest skonstruowanie odpowiedniej umowy, w której będą określone jasne zasady najmu oraz podpisanie jej wraz z rozpoczęciem wynajmowania nieruchomości. Dodatkową ochroną jest również zawarcie informacji, że najmujący musi wykupić ubezpieczenie OC, które pokryje ewentualne koszty wyrządzonych przez niego strat. Ze strony zarządzającego najmem warto regularnie kontrolować płatności oraz stan posiadanej nieruchomości, a także natychmiastowo reagować na zgłaszane przez najemcę awarie. 

W tej sytuacji pomocne jest posiadanie wszystkich dokumentów — umów, rozliczeń — w jednym miejscu. Może to być albo segregator, teczka lub wersja cyfrowa na dysku, lub w chmurze. Druga opcja daje pewność, że nic nie ulegnie zniszczeniu, zgubieniu, a dodatkowo zawsze w każdym miejscu będzie dostęp do każdego z dokumentów. 

Podpisanie umowy i wymaganych dokumentów

Ostatnim krokiem podczas dopełniania formalności związanych z zarządzaniem najmem i oddaniem nieruchomości najemcy jest wybór rodzaju umowy i jej podpisanie. Możemy wyróżnić cztery rodzaje umów: 

• umowa na czas określony;
• umowa najmu na czas nieoznaczony;
• umowa najmu okazjonalnego;
• najem instytucjonalny.

Jeśli chcesz przeczytać więcej na temat podanych umów, a także praw i obowiązków właściciela i wynajmującego, zapraszamy do naszego artykułu: KLIKNIJ TUTAJ

Do umowy należy dołączyć także inne dokumenty, które zapewnią zarządcy najmu zminimalizowanie strat finansowych. Są nimi:

1. protokół zbywczo-odbiorczy, w którym znajdą się informacje na temat adresu wynajmowanej nieruchomości, jej wyposażenia, stanu technicznego oraz stanu liczników na dzień oddania pod wynajem;
2. ogólne warunki najmu;
3. zdjęcia do protokołu. 

Jak widać, zarządzanie najmem wiąże się z wieloma kwestiami. Jedno jest pewne, wymaga czasu, ale także wiedzy i wielowymiarowego działania. Na szczęście mamy wybór — wszystkimi sprawami możemy zająć się sami, a jeśli nie mamy takiej możliwości, to nic straconego, bo usługa zarządzania najmem z pewnością będzie dla nas w tej sytuacji pomocna.