Jak sprzedać udział w garażu? Kompletny poradnik dla właścicieli i inwestorów
Sprzedaż nieruchomości to jedno, ale sprzedaż udziału w nieruchomości – zwłaszcza w garażu – to temat, który budzi więcej pytań niż odpowiedzi. Czy można sprzedać tylko część garażu? Czy potrzebna jest zgoda drugiego współwłaściciela? Jak wygląda taka transakcja od strony prawnej, podatkowej i praktycznej?
Jeśli posiadasz udział w garażu – np. ½, ⅓ czy ¼ części – i zastanawiasz się, jak skutecznie i bezpiecznie go sprzedać, ten artykuł jest właśnie dla Ciebie. Dowiesz się:
-
jakie masz prawa jako współwłaściciel,
-
jakie formalności musisz spełnić,
-
jak znaleźć nabywcę i nie popełnić błędów,
-
co z podatkiem dochodowym i ewentualnym VAT.
Czym jest udział w garażu?
Z prawnego punktu widzenia udział w garażu to nic innego jak część współwłasności nieruchomości. Jeśli masz np. ½ udziału w garażu murowanym, oznacza to, że masz takie samo prawo do dysponowania tą częścią majątku jak drugi współwłaściciel. Możesz swój udział sprzedać, przekazać w darowiźnie, a nawet zapisać w testamencie.
Udział nie oznacza fizycznie wydzielonego miejsca (np. jednej połowy garażu). Oznacza raczej prawo współposiadania całości nieruchomości w określonym procencie. W praktyce, jeśli nie ma umowy współwłaścicieli regulującej korzystanie, obaj właściciele mają równe prawo do użytkowania całości obiektu – co bywa źródłem konfliktów.
Czy można sprzedać tylko część garażu?
Tak – sprzedaż udziału w nieruchomości jest całkowicie legalna. Nie musisz mieć zgody współwłaściciela, aby zbyć swoją część. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 198), współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez ograniczeń, chyba że istnieją inne postanowienia np. w umowie między współwłaścicielami.
Warto jednak pamiętać, że:
-
sprzedajesz udział w nieruchomości, nie konkretne miejsce,
-
nowy właściciel będzie musiał dogadać się z pozostałymi współwłaścicielami co do użytkowania,
-
takie udziały są mniej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców (bo trudniejsze do wykorzystania).
Kiedy potrzebna jest zgoda drugiego współwłaściciela?
Z prawnego punktu widzenia – nigdy, chyba że współwłasność została ograniczona lub zastrzeżona w specjalnej umowie (np. przedwstępnej, notarialnej). Nie musisz pytać współwłaściciela o zgodę na sprzedaż swojej części.
Ale uwaga: w przypadku nieformalnych ustaleń lub umowy o korzystaniu z nieruchomości może dojść do konfliktu. Współwłaściciel może też mieć prawo pierwokupu, jeśli udział sprzedajesz osobie trzeciej (np. innej niż spadkobierca, małżonek itp.). W praktyce warto najpierw zaoferować udział dotychczasowemu współwłaścicielowi – często to najlepsze i najszybsze rozwiązanie.
Jak przygotować sprzedaż udziału w garażu?
1. Sprawdź księgę wieczystą
To absolutna podstawa. W elektronicznej księdze wieczystej sprawdzisz:
-
czy masz rzeczywisty udział wpisany do KW,
-
czy są inne współwłaściciele i jacy (np. osoba prywatna, gmina, spółka),
-
czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.
Dane znajdziesz online: ekw.ms.gov.pl
2. Zbierz dokumenty
Do sprzedaży udziału będziesz potrzebować:
-
odpisu księgi wieczystej (może być online),
-
aktu własności (np. umowy kupna, darowizny lub postanowienia sądu),
-
Twojego dokumentu tożsamości,
-
danych nabywcy,
-
opcjonalnie – umowy między współwłaścicielami, jeśli istnieje (np. porozumienie o sposobie użytkowania garażu).
- wypis z rejestru gruntów i mapa ewidencyjna
- zaświadczenie o lasach,
- zaświadczenie o przeznaczeniu działki w planie zagospodarowania przestrzennego
- zaświadczenie o rewitalizacji
3. Zrób wycenę udziału
To często najtrudniejszy etap. Udział w nieruchomości nie jest wart proporcjonalnej części całkowitej wartości. Cena zależy m.in. od:
-
lokalizacji,
-
możliwości realnego korzystania z garażu,
-
liczby współwłaścicieli,
-
potencjalnego konfliktu interesów.
Szacunkowo udział w garażu może być wart od 40% do 70% swojej proporcjonalnej wartości. W niektórych przypadkach (np. brak dostępu, spór z drugim właścicielem) może to być nawet mniej.
https://mieszkania-silesia.pl/kto-placi-prowizje-posrednikowi-nieruchomosci/
Sprzedaż udziału w garażu – krok po kroku
Krok 1: Przygotuj ofertę
Opisz dokładnie, co sprzedajesz: „Na sprzedaż ½ udziału w garażu murowanym przy ul. X w Katowicach. Garaż o powierzchni 30 m², współwłasność z osobą prywatną.”
Dodaj informacje:
-
czy korzystanie jest ustalone (np. każda osoba ma dostęp do połowy),
-
czy jest prąd, woda, licznik,
-
czy garaż przynosi dochód z najmu (jeśli tak – jak dzielony?).
Krok 2: Znajdź nabywcę
Udziały w garażach rzadko trafiają na popularne portale ogłoszeniowe, ale możesz skorzystać z:
-
OLX, Otodom, Gratka (w kategorii „Garaże i miejsca parkingowe”),
-
lokalnych grup na Facebooku (np. „Nieruchomości Katowice i okolice”),
- firm skupujących udziały w nieruchomościach (jak np. Mieszkania Silesia).
Krok 3: Zawrzyj umowę notarialną
Sprzedaż udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Koszty dzieli zazwyczaj kupujący, ale strony mogą to uzgodnić indywidualnie.
Notariusz sprawdzi księgę wieczystą, spisze umowę i wyśle wniosek o zmianę właściciela do sądu wieczystoksięgowego.
Krok 4: Zgłoś do urzędu skarbowego
Jeśli sprzedaż miała miejsce przed upływem 5 lat podatkowych od momentu nabycia (liczonych od końca roku kalendarzowego), musisz złożyć PIT-39 i zapłacić 19% podatku dochodowego, chyba że:
-
przeznaczysz środki na własne cele mieszkaniowe (np. spłatę kredytu mieszkaniowego, remont),
-
nabyłeś udział w spadku lub darowiźnie i sprzedaż następuje po 5 latach.
Jakie problemy mogą się pojawić?
-
Brak dostępu do garażu – nowy właściciel udziału może mieć trudności z korzystaniem, jeśli nie ma fizycznego podziału lub jeden z właścicieli nie współpracuje.
-
Brak zainteresowania udziałem – takie oferty są trudne do sprzedaży na wolnym rynku.
-
Spór między współwłaścicielami – jeśli drugi właściciel sprzeciwia się korzystaniu, nabywca może być zniechęcony.
-
Brak jasnej sytuacji prawnej – np. nieuregulowana księga wieczysta, brak ujawnionych właścicieli.
Czy można sprzedać udział firmie skupującej nieruchomości?
Tak – i to bardzo dobre rozwiązanie, jeśli zależy Ci na czasie lub uniknięciu problemów.
Firmy zajmujące się handlem nieruchomościami (np. skup udziałów) płacą gotówką, załatwiają wszystkie formalności notarialne i mogą odkupić także trudne udziały – np. w garażach, lokalach czy działkach ze współwłaścicielami.
Jak rozliczyć podatek od sprzedaży udziału?
Sprzedaż udziału podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych:
-
jeśli sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat od nabycia – nie płacisz podatku,
-
jeśli wcześniej – płacisz 19% podatku dochodowego od zysku (dochodu),
-
sprzedaż przez firmę (spółka z o.o., JDG) może oznaczać obowiązek VAT – w zależności od statusu podatnika i tego, czy nieruchomość była środkiem trwałym.
Podsumowanie: Jak sprzedać udział w garażu – najważniejsze punkty
✅ Sprawdź księgę wieczystą i stan prawny.
✅ Nie potrzebujesz zgody współwłaściciela – ale warto mu zaproponować odkup.
✅ Zadbaj o wycenę – udział w garażu ma niższą wartość niż proporcjonalna część całości.
✅ Skorzystaj z notariusza – wymagany jest akt notarialny.
✅ Uważaj na podatek – rozlicz PIT-39, jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat.
✅ Skorzystaj z usług firmy specjalistycznej, jeśli chcesz szybko sfinalizować transakcję.
