Wstęp

Zakup mieszkania czy domu to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Oprócz wyboru lokalizacji, metrażu i finansowania, kupujący muszą pamiętać o dodatkowych kosztach, które wiążą się z nabyciem nieruchomości. Jednym z ważniejszych pytań nasuwających się to Jaki jest podatek od zakupu nieruchomości, w tym przede wszystkim podatek PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych). W artykule wyjaśniamy, jakie są aktualne przepisy w 2024 i 2025 roku, kiedy podatek należy zapłacić, a kiedy można być z niego zwolnionym.

---

Czym jest podatek PCC od zakupu mieszkania?

Definicja PCC

Podatek PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) to opłata nakładana przy zawieraniu określonych umów cywilnoprawnych – w tym umowy sprzedaży nieruchomości. Dotyczy on głównie zakupu mieszkań i domów na rynku wtórnym.

Podatek PCC a zakup mieszkania

• Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, obowiązuje Cię podatek PCC od nieruchomości w wysokości 2% od wartości rynkowej.

• Jeżeli kupujesz mieszkanie od dewelopera (rynek pierwotny), w większości przypadków płacisz VAT (już wliczony w cenę), więc podatek PCC od zakupu mieszkania od dewelopera nie obowiązuje.

---

Podatek od kupna mieszkania – ile wynosi?

Podstawowa stawka

• 2% wartości nieruchomości – to standardowy podatek od kupna mieszkania, domu lub działki z rynku wtórnego.

• Podatek naliczany jest od wartości rynkowej, a nie od ceny wpisanej w akcie notarialnym (jeśli odbiega ona od realnej wartości).

Przykład

• Kupujesz mieszkanie za 400 000 zł.

• PCC = 400 000 zł × 2% = 8 000 zł.

---

Podatek przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego

Zakup mieszkania podlega PCC, jeśli odbywa się na rynku wtórnym. Dotyczy to transakcji:

• mieszkania w bloku,

• domu jednorodzinnego,

• udziału w nieruchomości,

• działki budowlanej.

To właśnie wtedy pojawia się podatek od czynności cywilnoprawnych – mieszkanie, czyli 2% od wartości nieruchomości.

---

Podatek od zakupu mieszkania od dewelopera

Rynek pierwotny a VAT

W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, zamiast PCC płacony jest VAT. Najczęściej wynosi on:

• 8% – dla mieszkań do 150 m² oraz domów jednorodzinnych do 300 m²,

• 23% – dla powierzchni powyżej tego limitu.

VAT jest już wliczony w cenę mieszkania, dlatego kupujący nie musi martwić się o dodatkowy podatek PCC od zakupu mieszkania od dewelopera.

---

PCC a pierwsze mieszkanie – kto jest zwolniony?

Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje brak PCC na pierwsze mieszkanie. Oznacza to, że:

• kupując pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego, nie płacisz podatku PCC,

• ulga dotyczy wyłącznie osób fizycznych, które wcześniej nie posiadały własnej nieruchomości.

Podatek PCC – pierwsze mieszkanie w praktyce

• Jeśli to Twoja pierwsza nieruchomość → nie płacisz PCC.

• Jeśli miałeś już mieszkanie/dom → obowiązuje standardowa stawka 2%.

---

Podatek od zakupu nieruchomości 2024 i 2025

Co się zmienia?

• 2024 rok – obowiązuje zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania.

• 2025 rok – przepisy nadal przewidują ulgę, ale warto sprawdzać aktualne regulacje, bo podatek od kupna mieszkania 2025 może być modyfikowany przez ustawodawcę.

---

Kiedy nie płaci się PCC od zakupu mieszkania?

Podsumujmy sytuacje, kiedy nie płacimy PCC przy zakupie nieruchomości:

• Zakup pierwszego mieszkania/domku – ulga wprowadzona w 2023 r.

• Zakup mieszkania od dewelopera (VAT zamiast PCC).

• Zakup nieruchomości w drodze dziedziczenia lub darowizny (inne przepisy podatkowe).

Skup mieszkań

---

Podatek od kupna domu – jak wygląda?

Nie tylko mieszkania, ale również domy podlegają PCC.

• Podatek od kupna domu z rynku wtórnego = 2% wartości.

• Podatek od zakupu domu od dewelopera = VAT w cenie.

---

Podatek od wzbogacenia przy zakupie mieszkania

W mowie potocznej wiele osób pyta o podatek od wzbogacenia mieszkania czy podatek od wzbogacenia nieruchomości. W rzeczywistości chodzi właśnie o PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych.

---

Kto płaci podatek od zakupu mieszkania?

Obowiązek zapłaty podatku PCC spoczywa na kupującym.

• Sprzedający nie ponosi kosztów PCC.

• Notariusz ma obowiązek poinformować kupującego o konieczności uiszczenia opłaty i pobrać ją w dniu podpisania aktu notarialnego.

---

Podatek od nabycia nieruchomości – formalności

Kiedy płacimy?

Podatek płacony jest w momencie podpisania aktu notarialnego. Notariusz nalicza PCC i przekazuje go do urzędu skarbowego.

Dokumenty

Kupujący nie musi składać osobnej deklaracji PCC-3 – obowiązek spoczywa na notariuszu.

---

Podatek PCC a zakup mieszkania przez spółkę

W przypadku zakupu nieruchomości przez spółkę, również obowiązuje podatek PCC nieruchomości w wysokości 2%. Ulga „pierwsze mieszkanie” nie dotyczy osób prawnych.

---

Podsumowanie – zakup mieszkania a podatek

Kluczowe informacje:

• Podatek od zakupu mieszkania z rynku wtórnego = 2% wartości.

• Podatek PCC na pierwsze mieszkanie = 0 zł (ulga).

• Podatek od zakupu mieszkania od dewelopera – VAT w cenie.

• Podatek od kupna domu – identyczne zasady jak przy mieszkaniu.

• Kiedy nie płaci się PCC od zakupu mieszkania – przy pierwszej nieruchomości lub zakupie od dewelopera.

---

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy kupno mieszkania wiąże się zawsze z podatkiem?

Nie – np. pierwsze mieszkanie albo zakup od dewelopera są zwolnione z PCC.

Ile wynosi podatek od kupna mieszkania 2025?

Na dzień dzisiejszy wciąż 2% wartości przy rynku wtórnym.

Czy kupując działkę budowlaną płaci się PCC?

Tak, podatek od nabycia nieruchomości (działka, mieszkanie, dom) wynosi 2% przy rynku wtórnym.

Kto nie płaci podatku PCC nieruchomości?

Osoby kupujące pierwszą nieruchomość po 31 sierpnia 2023 r.