Polacy pożyczają coraz więcej. Dwudziesto- lub trzydziestoletnie kredyty, które jeszcze niedawno należały do rzadkości, dzisiaj są codziennością. Z jednej strony to efekt pozytywnych przemian, jak wzrost średnich zarobków, niskie stopy procentowe czy konkurencyjne oferty banków. Z drugiej jednak strony jest to konsekwencją szeregu negatywnych czynników, które niosą ryzyko zarówno dla gospodarki, jak i konsumenta. Chodzi przede wszystkim o bańkę inwestycyjną na rynku nieruchomości. Ceny mieszkań rosną w zatrważającym tempie, a za tym pojawia się coraz więcej wysokooprocentowanych pożyczek.
W konsekwencji nadmiaru zobowiązań możemy stracić płynność finansową. Zaburzenie harmonogramu spłaty kredyty czy pożyczki prowadzi do ryzyka egzekucji komorniczej naszej nieruchomości. Rozwiązaniem tego problemu może okazać się coraz popularniejszy proces oddłużania nieruchomości.
Jak sprzedać nieruchomość z kredytem?
Oddłużanie nieruchomości – spróbuj się porozumieć!
Oddłużanie nieruchomości to szerokie pojęcie, w którym zawiera się szereg działań. Mają one na celu pomóc dłużnikowi tak zorganizować swoją sytuację prawną i finansową, by oddalić ryzyko egzekucji komorniczej. Działania te zawsze muszą być poprzedzone indywidualną analizą sytuacji zadłużonego. Wcześniej należy więc przeprowadzić wywiad odnośnie stanu jego majątku, źródeł przychodów, kosztów, sytuacji rodzinnej, a także historii oraz warunków zadłużenia.
Jak się dogadać w tej sprawie?
Najważniejszym etapem jest ustalenie strategii działania. Na skuteczne oddłużenie nie ma jednej recepty. Warto jednak pamiętać, że im wcześniej zgłosimy się do odpowiednich specjalistów, tym lepiej dla nas.
W przypadku, gdy nasze kłopoty z płynnością finansową są dopiero w pierwszym stadium, warto spróbować negocjacji z wierzycielami. Przy wsparciu doradcy możemy negocjować zmianę harmonogramu spłaty rat i odsetek lub podjąć próbę konsolidacji naszych kredytów. Warto podkreślić, że jeżeli nasze zaległości nie są jeszcze zbyt wysokie, banki będą skłonne negocjować harmonogramy spłaty kredytów.
Kolejne sposoby dotyczą przede wszystkim sytuacji, gdy sprawę przejął komornik. Przede wszystkim powinniśmy podjąć próbę negocjacji. W przypadku komornik, warto nawiązać rozmowy w zakresie obniżenia opłat z tytułu prowadzonych czynności egzekucyjnych. Można także podjąć próbę ustalenia korzystnego sposobu spłaty zadłużenia, w celu uniknięcia egzekucji.
Co, gdy rozmowa nie wystarczy?
Jeżeli negocjacje nie przyniosą oczekiwanego skutku, prawo przewiduje kilka możliwości zmniejszenia wartości utraconego majątku. Warto przemyśleć zamianę mieszkania na mniejsze lub położone w mniej atrakcyjnej okolicy. Umożliwia to przywrócenie płynności finansowej, a jednocześnie pozwala na zachowanie własności. Kolejny sposób to próba przeniesienia hipoteki na inną nieruchomość. Można to zrobić zarówno względem nieruchomości, którą już posiadamy, jak również w związku ze zmianą domu lub mieszkania.
Sprzedaż domu lub mieszkania, a oddłużanie nieruchomości
Następna opcja to szybka sprzedaż domu lub mieszkania. Niestety w przypadku, gdy na danej nieruchomości ciąży hipoteka, nie jest to proste. Pierwszym problemem jest ustalenie ceny, która pozwoliłaby na pokrycie zobowiązań jednocześnie zachęcając nabywców do podjęcia ryzyka inwestycji w zadłużoną nieruchomość. Kolejną, istotną kwestią jest dopełnienie szeregu formalności, w tym uzyskanie zgody banku na sprzedaż domu lub mieszkania obciążonego hipoteką. Dobra informacją jest jednak to, że banki – z uwagi na przewidywaną korzyść w postaci spłaty wierzytelności – z reguły są skłonne do pozytywnego rozpatrzenia takiego wniosku. Warto również podkreślić, że zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, sprzedaży nieruchomości możemy dokonać zarówno w dwutygodniowym terminie poprzedzającym licytację, jak również już po niej – jeżeli dana nieruchomość się nie sprzeda. Próba dokonania samodzielnej sprzedaży jest bardzo ważna. Ceny mieszkań na licytacjach komorniczych są często znacznie zaniżane i sprzedawane za ¾, a nawet 2/3 ich rynkowej wartości.
Obrót zadłużonymi nieruchomościami
Nieruchomości, które są obciążone zadłużeniem mogą być świetną okazją inwestycyjną. Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką może być próbą ratowania się przed eksmisją. Z kolei dla potencjalnego nabywcy jest to sposób na zakup atrakcyjnej nieruchomości za niższą kwotę, niż rynkowa. W obu przypadkach powinniśmy pamiętać o konieczności skompletowania odpowiedniej dokumentacji.
Jak to wygląda w praktyce?
Krok 1.
Sprzedający, przede wszystkim, powinien zadbać o zgody banku i inne dokumenty związane z przeniesieniem zadłużenia, cesją kredytu lub jego wcześniejszą spłatą. Dodatkowo powinien on zapewnić potencjalnemu nabywcy wgląd w dokumenty, które potwierdzają status nieruchomości oraz potencjalne obciążenia innymi wierzytelnościami – w szczególności względem spółdzielni lub dostawców mediów (dostawcy gazu i energii, wodociągi, firmy zajmujące się odbiorem odpadów, a nawet dostawcy kablówki lub Internetu). Z reguły im więcej informacji dostarczymy potencjalnemu nabywcy, tym lepszą cenę mamy szanse uzyskać. Pozwala to bowiem na zmniejszenie ryzyka ponoszonego przez kupującego wywołując korzystny dla nas efekt psychologiczny.
Krok 2.
Osoba, która zmierza zakupić nieruchomość, niższą cenę musi przypłacić większa ostrożnością. Pierwszą kwestią o której należy pamiętać jest przeprowadzenie odpowiedniego wywiadu, sprawdzenie zapisów w księdze wieczystej, a także dokładne zbadanie całości dokumentacji dostarczonej nam przez sprzedającego. Szczególnej analizie należy poddać zapisy w księdze wieczystej – tutaj warto zwrócić uwagę nie tylko na dział IV związany z hipoteką, lecz na wszystkie działy, ponieważ dana nieruchomość może być obciążona innymi prawami osób trzecich. Kolejną kwestią jest przyjrzenie się dokumentacji związanej z kredytem hipotecznym oraz potencjalnymi należnościami względem spółdzielni bądź innych podmiotów.
Krok 3.
Niezwykle istotną kwestią są również negocjacje cenowe. Warto pamiętać, aby cena z jednej strony gwarantowała sprzedającemu pokrycie zobowiązań, a z drugiej zachęcała potencjalnego nabywcę do zakupu mieszkania. Kwestia ta często bywa zaniedbywana i mieszkania są sprzedawane po zbyt niskiej lub zbyt wysokiej cenie. Niestety nie ma w tym aspekcie jednej, generalnej zasady, ponieważ stosunek oczekiwanej sprzedaży w stosunku do wartości rynkowej jest uzależniony od wielu czynników.
Podsumowując
Zadłużenie i widmo licytacji to nie wyrok! Pamiętajmy, że mamy wiele możliwości wyjścia z twarzą i majątkiem z tej trudnej sytuacji, jaką jest groźba egzekucji komorniczej i eksmisji. Warto jednak podkreślić, że skuteczne oddłużanie jest uzależnione od szeregu czynników i polega na serii zaplanowanych działań. W tym kontekście warto polegać na profesjonalistach, którzy na bazie posiadanej wiedzy i doświadczenia mogą nam pomóc zarówno w procesie negocjacji z wierzycielami lub komornikiem, jak również w zakresie przeniesienia hipoteki oraz sprzedaży bądź zamiany zagrożonej egzekucją nieruchomości. Wsparcie profesjonalnego doradcy jest również ważne w kwestii chęci zakupu mieszkania po niższej cenie. Dzięki temu możemy być pewni słuszności podejmowanych kroków, a także wynegocjować znacznie korzystniejszą cenę.
