header
Your search results

Jak sprzedać mieszkanie z problemem prawnym lub odziedziczone?

Autor silesia dnia 20 maja 2021
Jak sprzedać mieszkanie z problemem prawnym lub odziedziczone?
Komentarze:0

Każdemu właścicielowi nieruchomości zależy na szybkim sfinalizowaniu transakcji sprzedaży. Jednak proces ten zazwyczaj jest żmudny i czasochłonny , zwłaszcza gdy mamy do czynienia z nieruchomością z problemami . Chcąc uniknąć niepotrzebnych błędów  i straty cennego czasu warto odpowiednio się przygotować przed wystawieniem ogłoszenia .

       Na wstępie określmy z jakimi nieruchomościami mamy  do czynienia , a następnie doprecyzujmy ich definicję jak i kroki postępowania w celu sprzedaży . Mianem nieruchomości z problemami określamy lokale :

  • Z lokatorem
  • Z dożywociem
  • Z komornikiem lub zadłużone
  • Ze służebnością 
  • Z nieuregulowanym stanem prawnym

          Sprzedaż mieszkania z lokatorem może , ale nie musi wiązać się z małym zainteresowaniem jak i niską w stosunku do rynkowych cen .  Na początku konieczne jest określenie grupy docelowej , czyli kto  i w jakim celu chce nabyć nieruchomość, Typowy Polak szukający mieszkania , potrzebuję lokalu na własny użytek i nie zamierza go dzielić z obcą osobą .Trudno się temu dziwić . Jednak na rynku nie brakuje inwestorów chętnych do kupna lokalu pod wynajem , a posiadanie lokatora od razu po sfinalizowaniu transakcji to dla nich doskonała okazja . Sprzedaż mieszkania z lokatorem nie należy  do prostych zwłaszcza , gdy najemca nie chce opuścić mieszkania oraz wpędza właściciela w kłopoty finansowe . Pierwszym krokiem jest polubowne załatwienie sprawy . W następnym punkcie po nie rozstrzygniętym pomyślnie opuszczeniu mieszkania przez najemcę jest złożenie wniosku do sądu w sprawie eksmisji . Aby poczynić takie kroki należy mieć na względzie właściwie uzasadnione podjęte kroki prawne. W sytuacji, gdy najmujący wywiązuję się z obowiązków zawartych w umowie najmu  nakaz emisji nie zostanie wydany. W takiej  sytuacji, gdy  chcemy sprzedać mieszkanie własnościowe, jedynym rozwiązaniem jest pozyskanie kupca , który będzie traktował to jako inwestycję bądź  lokatę kapitału na przyszłość .

       Jeżeli jesteś zainteresowany kupnem mieszkania sprawdź w księgach wieczystych, czy jest jest ono obciążone tzw. prawem dożywocia . W umowie dożywocia właściciel nieruchomości zobowiązuję się przenieść jej własność na nabywcę , w zamian za co nabywca zobowiązuję się zapewnić dożywotnie utrzymanie zbywcy. Jest to umowa , która musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Umowa ta gwarantuję, że „zbywca“ nie może być wyrzucony z mieszkania, które nie jest już jego własnością oraz musi mieć zapewnione wyżywienie, ubrania , odpowiednią pomoc oraz ostatecznie zapewnić pochówek. Prawo dożywocia może obejmować więcej niż jedną osobę oraz pomiędzy zawierającymi umowę nie muszą istnieć więzy rodzinne . Umowę dożywocia można zmodyfikować w przypadku, gdy między dożywotnikiem, a osoba zobowiązana do opieki dochodzi do konfliktu . W sytuacji , w której nie można wymagać by strony pozostały nadal w styczności  sąd może zmienić uprawnienia wynikające z prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadająca wartości uprawnień . W przypadku , gdy damy wplątać się w umowę z dożywociem , a fakt ten został zatajony przez zbywcę możemy domagać się naprawienia szkody przez odstąpienie od umowy bądź też żądać obniżenia ceny . Zbywca nieruchomości nie może zatajać żadnych faktów dotyczących obciążeń prawnych nieruchomości . Dlatego też przed kupnem nieruchomości  warto poświęcić trochę czasu i zagłębić się  w punkty zawarte w księdze wieczystej dzięki czemu  zminimalizujemy  ilości czasu i energii  poświęconej przy kupnie nieruchomości oraz szybciej będziemy mogli się cieszyć sfinalizowaniem trafnej transakcji .

            Nieruchomości typu lokale mieszkalne i domy należą do najbardziej wartościowych składników majątku , dlatego też są głównym powodem zadłużenia . Do najczęściej występujących zadłużeń nieruchomości zaliczamy hipotekę oraz zadłużenie z powodu nieuregulowanych płatności do spółdzielni . Sprzedaż nieruchomości z hipoteką nie różni się znacznie od sprzedaży lokalu bez obciążenia finansowego . Główną różnicą jest większa ilość formalności, która leży po stronie sprzedającego . Po wystawieniu ogłoszenia , znalezieniu nabywcy  oraz poinformowaniu go o sytuacji prawnej mieszkania warto kierować się następującymi krokami  . W celu sfinalizowania transakcji pierwszym podstawowym krokiem jest  udane się do banku o zaświadczanie o kwocie pozostałej do spłacenia i uzyskać promesę , czyli dokument potwierdzający wykreślenie zobowiązania finansowego z księgi wieczystej po spłacie kredytu . Promesa jest ważna 30 dni dlatego też umowę przedwstępna z nabywcą musimy podpisać w trakcie trwania ważności dokumentu .

Gdy nabywca nie płaci gotówką kolejnym krokiem jest uzyskanie przez nabywce kredytu hipotecznego . Po jego uzyskaniu można spisać umowę w formie aktu notarialnego , po której notariusz wnioskuje do sądu o wprowadzenie zmian w księdze wieczystej. Bank nabywcy przelewa pieniądze na konto banku sprzedającego następnie uzyskuje dokument poświadczający zwolnienie z  hipoteki , który przekazujesz nowemu właścicielowi nieruchomości . W sytuacji, której wierzyciel będzie dochodził swoich roszczeń drogą sądową musimy uwzględnić ,iż ten proces nie należy tylko do długotrwałych , skomplikowanych prawnie , ale również jest nadmiernie kosztowny . W pierwszej kolejności sprawa zostaje skierowana w ręce komornika , który poszukuję skutecznego ściągnięcia długu najmniej dolegliwego dla dłużnika . Pierwszym dokumentem wystawionym przez komornika jest ostateczne wezwanie do spłaty długu , na co dłużnik ma dwa tygodnie . Następnie wysyła  wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej nieruchomości o wszczęcie egzekucji .  W przypadku gdy dochodzi do pierwszego terminu  licytacji nieruchomości  cena wywoławcza wynosi ¾ oszacowanej ceny lokalu. Po niesfinalizowanej transakcji następuję druga licytacja , podczas której cena wywoławcza wynosi 2/3 ceny oszacowania . Dlatego też zastanówmy się nad korzystniejszą opcją sprzedaży zadłużonej nieruchomości . Najlepiej w takiej sytuacji skorzystać z usług firmy zajmującej się skupem mieszkań z problemem zadłużenia .

        Nieruchomość obciążona służebnością, co to jest ? czy warto skusić się na taką ofertę uwzględniona na rynku ? Służebność mieszkania to podstawa prawna pozwalająca korzystać z cudzej nieruchomości w uwzględnionym zakresie  , którą ustanawia się na rzecz konkretnej osoby określonej z imienia i nazwiska . Chęć sprzedaży nieruchomości , w której zawarta  jest służebność dożywotnia jest możliwa i nie koniecznie musi być kłopotliwa . Nabywca takiego lokalu  może  dowolnie dysponować nieruchomością , jednak musi mieć na uwadze iż służebnik może nie tylko mieszkać w danym lokalu , ale również przyjmować na mieszkanie małżonków jak i małoletnie dzieci , które maja prawo pozostać na mieszkaniu do pełnoletności.  Decydując się na zakup mieszkania z lokatorem należy dokładnie przeanalizować umowę ustanawiająca służebność. Cena takich ofert z pewnością jest atrakcyjniejsza jednak na takie rozwiązanie , głównie mogą zdecydować się przedsiębiorcy traktujący nieruchomość jako inwestycję, a pozyskanie mieszkania z ugodowym   lokatorem jest jedynie dodatkowym plusem przy zawieraniu transakcji .

          Podczas przeglądania wielu atrakcyjnych ofert dotyczących sprzedaży nieruchomości, niestety nie jesteśmy w stanie od razu zidentyfikować problemów związanych z nieuregulowanym stanem prawnym.  Niezwykle istotne jest , aby w pierwszej kolejności sprawdzić  ogół praw i obowiązków danej nieruchomości , uwzględnionych w księgach wieczystych . Niestety jednym z największych problemów wiążący się z znaczącym wydłużeniem procesu zakupu , a nawet jego niepowodzeniem jest brak ksiąg wieczystych nieruchomości.  Wiąże się to z trudnościami podczas ustalania, komu przysługuje prawo rzeczowe , zarówno w przypadku śmierci właściciela nieruchomości jak i ustanowienia służebności  nieruchomości. Ryzyko związane z kupnem mieszkania bez ksiąg wieczystych dotyczy głównie tzw. Braku rękojmi wiary publicznej , oraz w ewentualnego w przyszłości problemu związanego z uzyskaniem kredytu hipotecznego .

Udostępnij

Napisz komentarz

Twój adres e-mail nie będzie opublikowany.

Porównaj

Szybki kontakt


Zostaw nam Swoje namiary, a oddzwonimy jeszcze dziś!